Immobilienpreise in Hamburg
Alles über den Immobilienmarkt in Hamburg
Auch im ersten Halbjahr des laufenden Jahres 2023 war die Zurückhaltung am Hamburger Premiumimmobilienmarkt zu spüren. Dies zeigen unsere aktuellen Auswertungen. So waren sowohl auf dem Eigentumswohnungsmarkt als auch im Segment für Ein- und Zweifamilienhäuser Rückgänge zu verzeichnen. Mit 109 Transaktionen in H1-2023 erzielten die Eigentumswohnungen einen Umsatz von 176,56 Mio. Euro (- 51 % ggü. H1-2022, - 21,8 % ggü. H2-2022). Im Haussegment waren es 126 Kauffälle und ein Volumen von 280,56 Mio. Euro (- 40,7 % ggü. H1-2022, - 38,1 % ggü- H2-2022 -). Damit setzte sich der Trend fort, der sich bereits im zweiten Halbjahr 2022 abzeichnete. Betrachtet wurden die tatsächlich erfolgten Transaktionen von Eigentumswohnungen mit einem angegebenen Quadratmeterpreis ab 10.000 Euro sowie Häuser mit einem Gesamtkaufpreis ab 1 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2023. Die Datengrundlage bildet die Erhebung des Hamburger Gutachterausschusses.
Immobilienmarkt Hamburg 2022 - Ein Rückblick
Während 2021 noch rund 57 % der veräußerten Eigentumswohnungen ein Baujahr von 2020 und jünger aufwiesen, lag der Anteil im vergangenen Jahr bei ca. 51 %. Immobilien, deren Fertigstellung für 2023 und später geplant ist, machten dabei rund 30 % der Kauffälle aus. Gleichzeitig zeichneten Immobilien, die zwischen 2000 und 2019 fertigstellt wurden, für ca. 15 % der Kauffälle verantwortlich (2021: 13 % der Kauffälle). Der zweitgrößte Anteil mit rund 19 % lag bei Eigentumswohnungen mit einem Baujahr von 1939 und älter (2021: 20 % der Kauffälle).
Trotz der derzeitigen Marktsituation gab es in 2022 erneut Kauffälle mit Rekordpreisen: So lag der höchste Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei rund 36.340 Euro und befand sich in der HafenCity. Hier
wurde auch die teuerste Wohnung veräußert, mit einem Kaufpreis von 10,3 Mio. Euro. Auch auf dem Ein- und Zweifamilienhäusermarkt wurde der Spitzenpreis getoppt: In Nienstedten befindet sich mit 29 Mio. Euro das teuerste Haus des vergangenen Jahres.
Der Ausblick auf den Hamburger Immobilienmarkt in 2023
Die ersten Monate des laufenden Jahres waren auch weiterhin von Zurückhaltung geprägt, sodass sich Vermarktungszeiten deutlich verlängert haben. Zwar erwarten wir in den kommenden Monaten eine Belebung des Marktes, allerdings sind die Zeiten der schnellen Abschlüsse vermutlich vorbei und damit auch die Zeiten der starken Preisanstiege im Eigentumssegment. Wie lang das so sein wird, lässt sich nur schwer prognostizieren und ein Blick in die Glaskugel ist kaum möglich. Es gilt sich entsprechend flexibel an die aktuellen Entwicklungen anzupassen und dabei gleichzeitig die langfristige Betrachtung nicht außer Acht zu lassen. Sowohl für Immobilien für den Eigenbedarf als auch für Anlageprodukte.
Die Keyfacts aus H1-2023 im Überblick
- Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2023 auf dem Hamburger Eigentumswohnungsmarkt 109 Transaktionen vermeldet – Damit ein Rückgang um rund 58,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (H1 2022).
- Mit rund 26.360 Euro wurde der höchste Quadratmeterpreis auf der Uhlenhorst erzielt.
- Ingesamt wuden 126 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert – dies bedeutet einen Rückgang im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 um über 40 %.
- Die teuerste Immobilie in diesem Segment erreichte einen Kaufpreis von rund 15,75 Mio. Euro und befand sich in Winterhude.
- Die meisten Kauffälle waren im Teilmarkt Alster-West zu verzeichnen mit insgesamt 40 Transaktionen.
- Der teuerste Einzelverkauf war in Harvestehude und lag bei 7,3 Mio. Euro.
- Von den 126 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern wiesen 14 Immobilien einen Verkaufspreis von mehr als 4 Mio. Euro auf. Drei davon mehr als 7 Mio. Euro.
- Mit einem Transaktionsvolumen von 119,37 Mio. Euro verzeichnen die Elbvororte den höchsten Umsatz der untersuchten Gebiete. Hier wurden insgesamt 47 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft.
Unsere Standorte in Hamburg
Immobilienpreise Hamburg Alster-Ost
Die Stadtteile im Teilmarkt Alster-Ost, zu dem unter anderem Winterhude, Uhlenhorst und St. Georg gehören, waren aufgrund ihrer Lage und Nähe zur Alster und Innenstadt begehrte Wohnstandorte. Dies spiegelte sich in den Verkaufszahlen wieder. Trotz eines Rückgangs von 9 % im Vergleich zum Vorjahr konnten hier im Jahr 2022 die meisten Wohnungen in Hamburg verkauft werden. Insgesamt wechselten 128 Eigentumswohnungen für einen Quadratmeterpreis über EUR 10.000,- den Besitzer. Für besondere Immobilien waren nach wie vor auch Spitzenpreise möglich: Der höchste Quadratmeterpreis für eine Wohnung lag bei EUR 20.185,-, das teuerste Haus lag bei EUR 15.82 Mio.
Immobilienpreise Hamburg Alstertal / Walddörfer
In den vergangenen Jahren war im Alstertal bzw. in den Walddörfern der Einund Zweifamilienhäusermarkt der entscheidende Treiber. Dabei waren für die Interessenten Faktoren wie die Nähe zum Umland und damit der Natur sowie die gleichzeitig gute Anbindung ans Zentrum entscheidend. Auch im Hamburger Norden zeigte sich 2022 eine abwartende Haltung potenzieller Käufer und Verkäufer. Zugleich konnten hier im Vergleich zu den anderen untersuchten Teilmärkten in Hamburg die meisten Transaktionen im Ein- und Zweifamilienhäusermarkt verzeichnet werden. So wechselten hier 2022 insgesamt 387 Häuser den Besitzer, die jeweils einen Kaufpreis von mehr als EUR 500.000,- aufwiesen.
Immobilienpreise Hamburg Alster-West
In Eppendorf, Harvestehude, Hoheluft-Ost und Rotherbaum glänzte im Jahr 2022 erneut das hochpreisige Segment, auch wenn die Verkäufe durch die geringere Nachfrage ein Minus verzeichneten. Westlich der Alster wurden 88 Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von über EUR 10.000,- verkauft und 19 Stadthäuser haben für je über EUR 1 Mio. einen neuen Besitzer gefunden. Der höchste Quadratmeterpreis für eine Wohnung betrug EUR 22.265,- am Rotherbaum. Das teuerste Haus erzielte in diesem Teilmarkt EUR 12,35 Mio.
Immobilienpreise Hamburg Eimsbüttel
Die Stadtteile Altona, Eimsbüttel, Hoheluft-West, Lokstedt, Stellingen, Sternschanze und St. Pauli zeigten 2022 trotz der Herausforderungen am Markt eine vergleichsweise starke Performance im Wohnungsbereich: Von den 484 Kauffällen mit einem Preis ab EUR 3.000,-/m² hatten 110 Immobilien einen Quadratmeterpreis von jeweils über EUR 9.000,-. Der höchste Quadratmeterpreis, der in Altona erzielt wurde, betrug 2022 knapp EUR 14.000,-. Häuser spielten vor allem in den Stadtteilen Lokstedt und Stellingen eine Rolle. In Summe kam der Teilmarkt bei Häusern mit einem Preis ab EUR 500.000,- auf 47 Kauffälle und somit auf ein Plus von 52 % gegenüber 2021. 15 Immobilien wiesen dabei einen Kaufpreis von mehr als EUR 1 Mio. auf.
Immobilienpreise Hamburg Elbvororte
Die Elbvororte gehören aufgrund ihrer Lage und ihres Ambientes zu den begehrtesten Teilmärkten der Stadt. Wenngleich die Kauffälle 2022 auch an diesen Standorten einen Rückgang verzeichneten, wurden im hochpreisigen Segment viele Abschlüsse verzeichnet. So erzielten 74 Wohnungen einen Quadratmeterpreis von über EUR 9.000,- – der höchste Wert lag bei rund EUR 16.830,-/m². Außergewöhnliche Immobilien konnten auch im Häusersegment entsprechend hohe Preise erzielen und machten dort zugleich das Gros der Kauffälle aus.
Immobilienpreise Hamburg HafenCity
Die urbane Hamburger HafenCity konnte im Jahr 2022 erneut mit Rekordwerten auf dem Wohnimmobilienmarkt aufwarten. Besonders im Premiumsegment setzte sich die HafenCity von allen anderen Stadtteilen ab: 133 der verkauften Wohnungen erzielten einen Quadratmeterpreis von über EUR 7.000,-. Bei zehn davon lag er sogar bei über EUR 18.000,-. Besondere Lagen sowie eine hohe Ausstattungs- und Architekturqualität sind weiterhin die entscheidenden Faktoren für die Interessenten in diesem Kaufpreisspektrum. Die Ansprüche der Käufer in diesem Bereich sind zugleich weiter gestiegen und dies wird somit auch die Nachfrage nach Komponenten wie Service- und Concierge-Leistungen befördern.
Immobilienpreise Hamburg Niendorf / Schnelsen
Die Nachbarschaft zu zahlreichen Naherholungsgebieten macht die Stadtteile im Teilmarkt Niendorf/Schnelsen für viele Zielgruppen attraktiv. Das gilt sowohl für das Eigentumswohnungs- als auch das Ein- und Zweifamilienhaussegment, wobei 2022 insbesondere Letzteres in den Vordergrund rückte und für die meisten Kauffälle verantwortlich zeichnete. Wenngleich das Segment bis EUR 750.000,- die höchste Anzahl an Transaktionen aufwies, konnten in diesem Teilmarkt Spitzenpreise erzielt werden: So wechselten 2022 insgesamt 26 Immobilien mit einem Kaufpreis von je über EUR 1 Mio. den Besitzer.
Immobilienpreise Hamburg Rahlstedt
Wenngleich im Hamburger Nordosten, zu dem neben Rahlstedt unter anderem die Stadtteile Farmsen-Berne, Bramfeld, Tonndorf und Marienthal gehören, sowohl das Eigentumswohnungs- als auch das Ein- und Zweifamilienhäusersegment bei den Kauffällen 2022 einen Rückgang verzeichneten, blieb vor allem der Ein- und Zweifamilienhäusermarkt auf einem hohen Niveau. Insbesondere Immobilien mit einem Kaufpreis unter EUR 750.000,- waren dabei entscheidend, denn sie machten ein Drittel der Kauffälle aus. Die gute Lagequalität der Stadtteile in Verbindung mit vergleichsweise moderaten Kaufpreisen sowie vorhandenen Angeboten traf weiterhin auf Nachfrage. Auffallend war die teilweise bestehende Zurückhaltung aufseiten der Käufer, die sich in verlängerten Kaufprozessen und Vermarktungszeiten widerspiegelte.
*Kauffälle von Eigentumswohnungen, die keine konkreten Angaben zur Ermittlung des Quadratmeterpreises aufwiesen, sind nicht enthalten.
