Immobilienbewertung in Gießen / Bad Nauheim

Die häufigsten Gründe für die Marktwertermittlung einer Immobilie sind: 

• An- und Verkauf von Immobilien / Versteigerung 
• Trennung und Scheidung von Ehepartnern 
• Erbauseinandersetzungen/ -regelungen 
• Steuerliche Fragen / Vermögensfeststellungen 
• Gerichtliche Auseinandersetzungen 
• Reines Interesse bzw. potenzieller Verkauf 
• Grundstücksteilung / Teilverkauf 

Im Rahmen einer Immobilienbewertung wird nun der sogenannte Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Dabei handelt es sich um den Marktwert der Immobilie, d.h. den Preis, der im Verkaufsfall zu erzielen wäre. 

Bei rechtlichen Auseinandersetzungen ohne Verkaufsabsicht ist es ratsam einen Gutachter zu beauftragen, dessen Gutachten vor Gericht anerkannt wird.  

Lage, Lage, Lage 

Man unterscheidet zwischen Makrolage und Mikrolage. Hierbei bezieht sich der Begriff Makrolage auf das Land, die Region, die Stadt oder den Stadtteil, während die Mikrolage den Charakter der direkten Umgebung, den Charakter des Hauses und die unmittelbare Nachbarschaft, die Lage der Straße und des Gebäudes sowie die direkten Umgebungseinflüsse beschreibt. Je nach Anforderung und Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung neben harten auch weiche Lagefaktoren bedeutsam. Harte Lagefaktoren sind quantifizierbar, beispielsweise die Entfernung zum Bahnhof. Weiche Lagefaktoren sind subjektive Einschätzungen von Lagequalitäten. Dies wäre zum Beispiel das Milieu der Umgebung. 

Baujahr und Fläche 

Ein wichtiger Einflussfaktor ist das Baujahr der Immobilie sowie die Wohnfläche. Je nach Baujahr kann der Wert sehr unterschiedlich ausfallen. Es kommt weiterhin auch auf den Modernisierungsgrad an. Das ist besonders bei Altbauten sehr wichtig, da eine umfangreiche Sanierung den Wert immens steigern kann. Die Wohnfläche ist ein weiterer wertbeeinflussender Faktor bei der Immobilienbewertung.  

Ausstattung 

Immer wichtiger ist heutzutage der energetische Zustand eines Gebäudes. Dabei kommt es u.a. auf die Dämmung eines Hauses, den Zustand der Fenster und Türen sowie auf die Heizungsanlage an. Auch hier müssen Renovierungen und Sanierungen an unterschiedlichen Teilen des Hauses einzeln berücksichtigt werden. Auch die Ausstattung der Immobilie spielt eine wichtige Rolle. Von den Bodenbelägen bis zur Sanitäreinrichtung und besonderen Ausstattungsmerkmalen geht alles in die Immobilienbewertung mit ein. 

Angebot und Nachfrage:  

Wenn das Angebot an Immobilien die Nachfrage in der Region übersteigt, führt dies zu sinkenden Preisen. Man spricht dann von einem Käufermarkt.  

Ist die Nachfrage nach Immobilien höher als das Angebot in der Region, so führt dies zu steigenden Preisen. Dies wird auch als Verkäufermarkt bezeichnet.  

Ein guter Makler kennt die Märkte und hat damit auch das Angebot und die Nachfrage, aufgrund seiner Kundenkartei im Blick.  

Finanzierungskosten  

Zinsen haben einen großen Einfluss auf den Preis einer Immobilie. 

In der Regel wird der Käufer beim Immobilienkauf durch eine Finanzierung unterstützt. Die Höhe der Zinsen hat Auswirkungen auf die monatliche Rate, welche der Käufer an die Bank zahlen muss. Die monatliche Belastung zur Finanzierung der Immobilie sollte lediglich 30 % bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommen betragen.  

Welches Verfahren sich für die Marktpreisermittlung am besten eignet, hängt unter anderem von der Art der Immobilie und ihrem Marktumfeld ab. Zu den normierten Verfahren der Immobilienbewertung gehören das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren. Hier einmal die drei Preisermittlungsverfahren für Immobilien kurz erläutert:  

1. Vergleichswertverfahren: Schätzung des Immobilienwerts anhand ähnlicher Immobilienpreise in direkter Umgebung 
2. Sachwertverfahren: Berechnung des Immobilienwerts anhand des Bodenwertes und des Zeitwertes der Gebäude 
3. Ertragswertverfahren: Berechnung des Immobilienwerts auf Grundlage des Bodenwertes und des Gebäudewertes, auf Grundlage der Mieteinnahmen 

Da ein durch das Vergleichswertverfahren ermittelter Wert das aktuelle Marktgeschehen widerspiegelt, ist die Vergleichsmethode meist die erste Wahl. Ein erfahrener Immobilienmakler ist dabei ein zuverlässiger Ansprechpartner für die Bewertung Ihrer Immobilie. 

Diese können zum einen auf die von ihnen selbst vermarkteten Immobilien zurückgreifen, zum anderen haben sie Zugriff auf verschiedene Immobilien-Datenbanken, um somit eine geeignete Marktanalyse für die Lage Ihrer Immobilie durchzuführen. Als Quellen für aktuelle Marktdaten werden verschiedene Marktberichte, Marktforschungsdaten und Kaufpreissammlungen von Gutachterausschüssen genutzt. Durch den Vergleich mit solchen Marktpreisen bietet das Verfahren eine präzise Berechnung des tatsächlichen Marktwerts der Immobilie. 

Für einen reibungslosen und schnellen Verkauf Ihrer Immobilie zu dem bestmöglichen Preis, ist ein realistischer Preis des Immobilienangebots ausschlaggebend. Eine zu hohe Preisvorstellung bringt Risiken mit sich, die den Verkauf hinauszögern können. Dazu zählen: 

Schlechte Marktposition im Konkurrenzvergleich 

Bei einer Marktanalyse, in der potenzielle Kaufinteressenten und ihre Makler die Immobilienpreise in der Region Ihrer Immobilie vergleichen, würde ein höherer Preis als das übliche Marktniveau dazu führen, dass sie Ihr Angebot gar nicht in Betracht ziehen. 

Längere Verkaufszeit 

Bei einer überhöhten Preisvorstellung besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Immobilie länger am Markt bleibt. Das kann zusätzliche Kosten bedeuten, wie beispielsweise monatliche Hypothekenzahlungen, Instandhaltungskosten und Immobiliensteuern. 

Image-Schaden  

Eine lange Inserat-Dauer kann auch zu Unsicherheiten bei potenziellen Kaufinteressenten führen. Sie könnten sich fragen, aus welchem Grund die Immobilie noch nicht verkauft ist und Probleme mit der Immobilie vermuten. In diesem Fall ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sie gar keinen Kontakt aufnehmen werden. 

Schlechte Verhandlungsbasis 

Sogar wenn es zu einer Preisverhandlung mit Kaufinteressenten kommt, könnte es sich für uns als Ihr Vertreter schwierig gestalten, den Preis zu rechtfertigen. Eine unüblich hohe Preisvorstellung würde unsere Verhandlungsposition schwächen.  

Berufung auf marktübliche Standard Preisermittlungsverfahren 

Mit einem realistischen Preis hingegen können wir uns auf die üblichen Verfahren zur Bewertung des Marktpreises berufen. Darunter fallen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. 

Fazit 

Folglich ist die richtige Bewertung des Marktpreises Ihrer Immobilie zu Beginn des Verkaufsprozesses von entscheidender Bedeutung für einen erfolgreichen Verkaufsabschluss und sollte mit Bedacht getroffen werden.