Was muss ich beim Immobilienkauf in Spanien beachten?

Wie hoch sind die Gebühren, die Sie während eines Immobilienkaufs in Spanien bezahlen müssen? Welche Steuern werden fällig? Und ist die Konsultation eines Anwalts nötig oder sinnvoll?

Eine der ersten und wichtigsten Fragen lautet: Sollte ein Rechtsanwalt beauftragt werden, der bei der Abwicklung des Immobilienkaufs hilft? Die Antwort lautet, ja. Der Kauf eines Eigenheims ist wahnsinnig komplex. Es gibt mehrere Verträge und diverse Eventualitäten zu berücksichtigen, die entscheidend sind, um mögliche Probleme bei der Abwicklung zu vermeiden. So kann eine einzige Klausel im Kaufvertrag bereits mehrere Tausende von Euro kosten. Daher ist es ratsam, von Anfang bis Ende einen vertrauenswürdigen Anwalt an seiner Seite zu haben.

Auch ein Steuerberater ist ein hilfreicher Partner, wenn es um den Kauf einer Immobilie auf Ibiza, Mallorca oder dem Festland von Spanien geht.

In Spanien ist, im Gegensatz zu Deutschland, der Erwerb einer Immobilie mittels privatschriftlichen Vertrag möglich. Es ist jedoch unerlässlich, dass der Kauf von einem Notar beurkundet und der Eigentumsübergang auch im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird, wenn man ein Höchstmaß an Rechtssicherheit haben möchte.

Die Arbeit des Anwalts im Kaufprozess 

Zuerst, und das ist wirklich wichtig, prüft der Anwalt, ob die Immobilie, die Sie kaufen, legal ist. Dafür muss sich dieser mit dem Bürgermeister der Gemeinde in Verbindung setzen, um sicherzustellen, dass die Konstruktion keine versteckten Schäden oder Mängel aufweisen.

Er wird sich auch um eher trockene Teile des Immobilienkaufs kümmern: Die Vorbereitung aller Verträge. Diese müssen in der richtigen Struktur verfasst sein und alle relevanten Klauseln enthalten, die Ihre Interessen vollständig berücksichtigen. Ein erfahrener Anwalt hat bereits einige Immobilientransaktionen bearbeitet und weiß genau, was zur Vermeidung von Problemen einbezogen werden sollte.

Darüber hinaus kümmert er sich auch um andere wichtige Nebenangelegenheiten wie zum Beispiel die Registrierung Ihrer NIE-Nummer. Diese ist notwendig, um Verträge für das Wasser- und Elektrizitätssystem vorzubereiten, ein Bankkonto zu eröffnen usw. - Schritte, die entscheidend sind, wenn Sie ein neues Haus oder eine neue Wohnung auf Mallorca kaufen.

Den Ablauf des Immobilienkaufs kennen

Es gibt mehrere Schritte, die Sie unternehmen müssen, um eine Immobilie in Spanien erwerben zu können. Zunächst einmal müssen Sie als Ausländer Ihre nationale NIE-Nummer erhalten. Die NIE ist die grundlegende Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien und ist für jede Art von rechtlichen und wirtschaftlichen Verfahren in diesem Land unerlässlich. Um zum Beispiel ein Bankkonto zu eröffnen oder eine Firma zu gründen, benötigen Sie die NIE. Der Kauf einer Immobilie ist keine Ausnahme.

Sobald Sie das Haus oder die Wohnung, die Sie kaufen möchten, gefunden haben, beginnt das rechtliche Verfahren für den Kauf und Verkauf. Sie werden gebeten, einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen und eine kleine Gebühr zu bezahlen. Zu diesem Zeitpunkt wird die Immobilie nur für einen begrenzten Zeitraum vom Markt genommen. Diese Frist beträgt in der Regel nicht länger als 30 Tage.

Bitte beachten Sie, dass dieser Zeitraum das letzte Mal ist, dass Sie Zeit haben, zu überprüfen, ob alle Faktoren der Immobilie rechtlich korrekt sind. Auch der Kaufvertrag, die sogenannte Kaufurkunde, wird erstellt. Das bedeutet, dass Sie eine Reihe von Zahlungen leisten müssen. Die Erste beträgt normalerweise 10% des Gesamtpreises der Immobilie und ist nicht erstattungsfähig. Abschließend müssen Sie verschiedene Gebühren und Steuern bezahlen, damit die Immobilie im Eigentumsregister eingetragen wird.

Die verschiedenen Verträge bei einem Immobilienkauf in Spanien

Der Kaufoptionsvertrag

Im Optionsvertrag werden unter anderem die Vertragsparteien, die Immobilie als auch der Kaufpreis der Immobilie genau benannt. Im Optionsvertrag werden aber auch die Optionsprämie (meist 10% des Kaufpreises), Fristen für Zahlungen – unter Nennung des Spätesttermines der Eigentumsübertragung (Notartermin)- sowie die Konsequenzen bei Erfüllung bzw. Nichterfüllung aufgeführt. Mit der Unterzeichnung des Optionsvertrages gewährt der Verkäufer bzw. Optionsgeber den Kauf der Immobilie an den Käufer bzw. Optionsnehmer. Mit der Wirksamkeit des Vertrages beginnt auch die Frist für die Zahlung der Optionsprämie sowie des Gesamtkaufpreises.

Hinweis: Der Gesamtkaufpreis wird unter Beachtung der angezahlten Optionsprämie bei der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (sog. Escritura) fällig. Die Begleichung des Betrages erfolgt meist mittels bankbestätigter, nominativer Schecks.

Tipp: Die Optionsprämie sollte auf ein neutrales Konto eingezahlt werden. Hier bietet sich die Nutzung eines Notaranderkontos an. Fragen Sie Ihren Immobilienberater, welcher Notar auf Mallorca diesen Service anbietet.

Tipp: Die Bankinstitute berechnen zum Teil sehr hohe Gebühren für die Einreichung der Schecks. Fragen Sie ruhig bei mehreren Instituten nach den Preisen für Scheckeinreichungen. Hier können Sie leicht mehrere tausend Euro sparen.

Der Anzahlungsvertrag (Contrato de arras)

Der Anzahlungsvertrag kann aus rechtlicher Sicht unterschiedliche Wirksamkeit entfalten. Je nach Art des Anzahlungsvertrag – im Folgenden die häufigsten Vertragsarten –  ist zu unterscheiden zwischen:

• Arras penitenciales
  Ein Anzahlungsvertrag mit Bußcharakter. Jede Partei hat das Recht vom Vertrag zurückzutreten. Hierbei verliert entweder der Käufer seine Anzahlung oder der Verkäufer muss die Anzahlung in doppelter Höhe an den Kaufinteressenten zahlen.
   
• Arras confirmatorias
  Bei dieser Vertragsform kommt es zu einem Vertrag mit bindendem Charakter. Es ist also ein Vertrag ohne die Möglichkeit die Verpflichtung wieder aufzulösen.

Der Bauvertrag

Der Bauvertrag zählt, ebenso wie in Deutschland, zu den Werkverträgen. Ein Käufer erwirbt ein Grundstück und mit einem Bauvertrag kann er ein Haus bauen lassen.

Im Bauvertrag wird unter anderem

• ein fester Preis
• ein Zahlungsplan (meist nach Bauphasen)
• die Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Fristen

vereinbart.

Hinweis: Ein Neubau ist konsequenterweise noch nicht im Grundbuch erfasst. Die Eintragung (sog. Neubauerklärung) kostet 1,2% (vom Bauwert) Protokollsteuer bzw. Stempelsteuer

Hinweis: Ohne eine öffentliche Bauabnahme (final de obra) und Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) kann mit den Versorgern (Strom, Gas, Wasser, …) kein Vertrag abgeschlossen werden.

Tipp: Überprüfen Sie vor dem Kauf die Bebaubarkeit des Grundstückes sowie die behördlichen Auflagen. Flächennutzungsplan, Bebauungsplan sowie ein cedula urbanistica (Bescheinigung über die Bebaubarkeit) sind hierbei wichtige Informationsquellen.

Der Notarvertrag

Im spanischen Grundbuch werden Liegenschaften, deren Charakteristika sowie Eigentumsverhältnisse, Belastungen und sonstige Vermerke aufgeführt. Nur der eingetragene Eigentümer kann die Immobilie auch übertragen bzw. verkaufen. Dies kann persönlich oder mittels notarieller Vollmacht erfolgen.

Um Änderungen im Grundbuch zu erwirken, muss ein notarieller Akt vollzogen werden. Der notarielle Kaufvertrag enthält primär:

• die Vertragsparteien und ggf. Bevollmächtigte
• den Vertragsgegenstand, also die Liegenschaft
• den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
• eventuelle Belastungen
• sonstige Vermerke

Der Notar prüft vor jedem Verkaufsvorgang mittels verbindlichen Grundbuchauszugs die Eigentumsverhältnisse sowie Belastungen und sonstige Vermerke.

Nach dem notariellen Vorgang sollte die sog. „Auflassungsvormerkung“ (asiento) eingetragen werden. Nach Eintragung der Vormerkung beginnt eine Frist von 60 Tagen, um alle Steuern zu entrichten, um eine endgültige Eintragung beim Grundbuchamt zu erreichen.
Mit der vorgenannten Vormerkung stellt der Käufer sicher, dass kein Dritter weitere Eintragungen im Grundbuch vornehmen kann.

Hinweis: Jeder einzelne Vertrag entfaltet unterschiedliche rechtliche und steuerliche Wirksamkeit mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen. 

Hinweis: Verkäufer und Kaufinteressenten sollten sich daher vor Unterschrift eines Vertrages anwaltlich beraten lassen. So kann sichergestellt werden, nicht bereits einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen zu haben.

Welche Kosten fallen bei dem Immobilienkauf in Spanien an? 

Zusätzlich zum vereinbarten Preis für das Haus oder die Wohnung müssen Sie einen Aufschlag von 10-15% auf den Verkaufspreis in Betracht ziehen. Dieser Betrag entspricht den zu entrichtenden Gebühren. 

Wenn Sie vorhaben, eine neue Immobilie auf Mallorca zu kaufen, zahlen Sie 10% MwSt. zuzüglich 1-2% zu den Anwaltskosten. Schließlich können die Notar- und Eintragungsgebühren bis zu 1% des Gesamtpreises betragen. Wenn sich die Immobilie innerhalb eines Komplexes befindet, werden auch hier Wartungsgebühren (z.B. wenn ein Schwimmbad vorhanden ist) hinzugefügt.

Für den Fall, dass die Immobilie weiterverkauft wird, zahlen Sie zwischen 8 und 10% Grunderwerbsteuer und 1% Notar- und Grundbuchgebühren.

Diese Gebühren werden als Eigentümer einer Immobilie in Spanien fällig 

Das spanische Steuersystem ist wirklich komplex. Denn Sie werden Ihre Steuern auf drei verschiedenen institutionellen Ebenen zahlen müssen:

• Zentralregierung
• Autonome Region
• Kommunale Ebene

Deshalb ist es ratsam, einen Steueranwalt zu beauftragen, der Ihnen bei der Planung und Optimierung der Steuern entsprechend Ihrer individuellen Umstände helfen kann. In Spanien müssen Sie eine Vermögenssteuer als Immobilienbesitzer zahlen. Je nach Art und Lage der Immobilie, die Sie kaufen, variiert der genaue Betrag. Er wird hauptsächlich auf der Grundlage des Katasterwertes des Eigentums berechnet.

Zusätzlich wird die Einkommensteuer fällig. Wenn Sie EU-Bürger sind, müssen Sie in Bezug auf diese Steuer 19% zahlen. Als Nicht-EU-Bürger beträgt der Prozentsatz 25%.

Vorsicht vor der Kapitalertragssteuer 

Der Verkäufer der Immobilie muss eine Kapitalertragssteuer auf das durch die Transaktion erhaltene Einkommen zahlen. Diese Steuer liegt zwischen 19 und 23% des beim Kauf erzielten Gewinns.

Häufig wird der Verkäufer Sie bitten, einen kleineren Teil des tatsächlichen Wertes der Immobilie bei der Behörde anzumelden und einen Teil des Preises in bar zu zahlen, wobei er Ihnen anbietet, dafür etwas weniger zu zahlen. Er tut dies hauptsächlich, um den Betrag der zu zahlenden steuerpflichtigen Kapitalertragssteuer zu reduzieren. Sollte Ihnen der Verkäufer diese Option anbieten, empfehlen wir Ihnen von dem Geschäft zurückzutreten.