Mieter oder Vermieter: Wer zahlt welche Reparaturen?

Die Pflichten eines jeden Vermieters

Der Vermieter ist grundsätzlich für die Instandhaltung der Wohnung zuständig. Für ganz normale Abnutzungserscheinungen, auch bei Gegenständen in einer möblierten Wohnung, kommt dieser ebenfalls auf. Gesetzlich geregelt sind seine Pflichten durch sogenannten Schönheitsreparaturen.

Oft kommt es jedoch vor, dass der der Mietvertrag eine Klausel enthält, die solche Reparaturen dem Mieter zuteilt. Dazu zählen unter anderem das Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Fenstern und Türen. Sollte in der Wohnung ein Teppichboden ausgelegt sein, ist auch dessen Grundreinigung Teil der Schönheitsreparaturen. Dennoch gibt es einige Ausnahmen. So ist es wichtig zu wissen, dass die genannte Klausel bei kurzfristigen Mietverhältnissen, die weniger als 1 Jahr andauern, nicht greift - es sei denn, es wurden Schäden verursacht, die nicht vom normalen Mietgebrauch herrühren. Zudem gab es im Bereich der Schönheitsreparaturen in den letzten Jahren viele grundlegende Entscheidungen, durch die eine Vielzahl an Regelungen zu Schönheitsreparaturen in älteren Formularmietverträgen unwirksam werden. 

Was sind Schönheitsreparaturen?

Eine Definition des Begriffes der Schönheitsreparaturen findet sich im Mietrecht unter §28 Abs. 4 der II. BVO: Schönheitsreparaturen umfassen demnach das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Diese Klauseln sind unwirksam

Werden Klauseln zu bestimmten Schönheitsreparaturen, abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, auf den Mieter übertragen, ist die Wirksamkeit der Regelung an §307 BGB zu messen.

Wer in einem Formularmietvertrag einen sogenannten Fristenplan unterschrieben hat und noch vor Ablauf der Frist auszieht, braucht keine anteiligen Renovierungskosten tragen. Der BGH hat entschieden, dass eine solche Abgeltungsklausel mit starrem Fristenplan unwirksam ist. Fristenpläne sind nur dann wirksam, wenn sie sich an dem individuellen Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung orientieren. Auch eine Regelung, wonach spätestens nach 5 Jahren Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, ist unwirksam. Jedoch ist es legitim, dass die Wohnung nach 7 Jahren renoviert werden soll. Sollen Schönheitsreparaturen 'regelmäßig' durchgeführt werden, ist dies ebenfalls wirksam.

Ist im Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden oder hellen Farben auszuführen hat, ist diese Klausel unwirksam. Dem Mieter wird hier schon während seiner Mietzeit und nicht erst bei der Rückgabe der Wohnung vorgeschrieben, welche Farben er zu verwenden hat. Der Mieter hat aber das Recht, während seiner Mietzeit die Wohnung so zu gestalten, wie es ihm gefällt. Die unwirksame Farbwahlklausel macht die gesamte Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam, so dass hier keine Renovierung geschuldet ist. Jedoch ist die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzugeben, die von vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es ist also nicht möglich, die Wohnung in einer ungewöhnlichen Farbwahl zurückzugeben. 

Augen auf bei Kleinreparaturen

Ein wichtiger Unterschied wird allerdings zwischen Bagatellreparaturen und Schönheitsreparaturen gemacht. Diese Kleinreparaturen umfassen unter anderem tropfende Wasserhähne, defekte Duschköpfe oder aber auch gerissene Rollladengurte. Für diese muss der Vermieter aufkommen. Jedoch ist in vielen Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter die Kosten zum Teil für Kleinreparaturen übernimmt. Üblich sind 75 bis 120 Euro als festgelegter Höchstpreis pro Reparatur. Sollte es teurer werden, muss der Vermieter die Gesamtkosten übernehmen. Damit die Vertragsklausel zu Kleinreparaturen gültig ist, muss diese zusätzlich eine Jahresobergrenze beinhalten. Hier gelten sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete als angemessen.

Oft kommen Fälle vor Gericht

Manchmal ist zwischen Bagatell- und Schönheitsreparaturen allerdings nicht so leicht zu unterscheiden. So sorgte ein Fall vor dem Amtsgericht Düsseldorf 2015 für Aufsehen: Ein Mann, der stets im Stehen urinierte, klagte, dass der Marmorboden rund um die Toilette seiner Mietwohnung erneuert werden musste. Das Urteil: Trotz der zunehmenden Domestizierung des Mannes sei das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet – nicht aber das Wissen um die Auswirkungen eines solchen Verhaltens auf den empfindlichen Marmorboden. Daher trägt der Vermieter die anfallenden Kosten.

Sollte ein Schaden bemerkt werden, ist es wichtig diesen sofort beim Vermieter anzuzeigen. Daraufhin muss der Vermieter dann den entsprechenden Handwerker beauftragen und den Mieter über den Zeitpunkt sowie die Dauer der fälligen Arbeiten zu informieren. Bei unangekündigten Besuchen kann ein Mieter von seinem Hausrecht Gebrauch machen und Handwerker nicht in die Wohnung lassen. Aber Vorsicht: Sollte der Schaden selbst verursacht worden sein vom Mieter muss er die Kosten in jedem Fall übernehmen. Lässt er beispielsweise eine Bratpfanne fallen und die Küchenfliesen gehen zu Bruch, muss er die Ausbesserung bezahlen.

Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung

Bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung ist zu unterscheiden, ob der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn selbst renoviert und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgibt oder ob er die Renovierung vom Vermieter fordert und so eine bessere Wohnung erhält. Ist der Mieter im vorformulierten Mietvertrag verpflichtetet, während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auszuführen, hat er Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich für die unrenoviert übernommene Wohnung. Daran ändert sich auch nichts, wenn sich der Mieter gegenüber dem Vormieter im Rahmen einer Renovierungsvereinbarung verpflichtet hat, die Schönheitsreparaturen auszuführen. 

Achtung - Datenschutzgrundverordnung!

Wohnungsunternehmen sind wahre Datensammler: Sie bekommen von ihren Mietern und von Wohnungsinteressenten jede Menge personenbezogener Informationen zur Verfügung gestellt, aber auch von Handwerkern, Zulieferern oder den eigenen Mitarbeitern. Bei der neuen Datenschutzgrundverordnung geht es um alltägliche Situationen, die jeder Immobilienverwalter kennt. Ein Beispiel: Der Mieter meldet dem Verwaltungsunternehmen seiner Wohnung einen Schaden. Damit das Problem behoben werden kann, beauftragt der Verwalter ein Handwerksunternehmen - und gibt die Kontaktdaten des Mieters weiter. Schließlich ist es ja einfacher, wenn der Handwerker direkt einen Termin mit dem Bewohner der Wohnung vereinbart. Doch das kann zukünftig schwerwiegende Folgen haben. Denn mit diesem Vorgehen verstößt der Verwalter gegen die neue DSGVO. Das Unternehmen darf nicht einfach die Daten des Mieters herausgeben - es muss vorher die Genehmigung einholen.

Der Einfluss der Mietkaution

Zu Beginn eines jeden Mietverhältnisses muss von der Mieterseite eine Kaution in Form eines Geldbetrages oder einer Mietbürgschaft von Privatpersonen, Banken oder Versicherungen als Sicherheit für den Vermieter hinterlegt werden. Diese darf bis zu drei Nettokaltmieten hoch sein und dient als Ausgleichsmöglichkeit für etwaige Mietschäden. Dazu zählen nicht gezahlte Mieten oder Betriebskosten, zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder vom Mieter verursachte Schäden, um nur einige Beispiele zu nennen.

Die Zahlung der Mietkaution

Da eine Mietkaution nicht höher sein darf als drei Nettokaltmieten, ist es zwingend erforderlich die Nettokaltmiete in dem entsprechenden Mietvertrag aufzuführen, um eine transparente Berechnung der Mietkaution zu gewährleisten. Sollte der Vermieter dennoch mehr verlangen, müssen Sie die Differenz nicht bezahlen. Sollte bereits eine zu hohe Zahlung geleistet worden sein und eine Übersicherung vorliegen, kann dieser Betrag zurückgefordert werden. Im Falle einer Bürgschaft verfällt diese automatisch. Auch bei möglichen Mieterhöhungen bleibt der Betrag der Kaution der selbe. Bleibt eine Zahlung von Mieterseiten aus, berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Selbst wenn dafür keine vorige Abmahnung verlangt wird, gibt es dennoch gesetzliche geregelte Voraussetzungen, um die Kündigung zu rechtfertigen. Dazu zählen, dass die Zahlung einer Mietkaution explizit im Mietvertrag geregelt wurde, der Mieter mit der Zahlung der Kaution mindestens in Höhe von zwei Monatskaltmieten in Verzug ist und der Kündigungsgrund im entsprechenden Kündigungsschreiben aufgeführt sein muss.

Zu beachten gilt außerdem, dass der Mieter das Recht hat, die Mietkaution in drei gleich hohen Raten zu zahlen. Dabei ist die erste Zahlung mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden darauffolgenden Zahlungen müssen zu Anfang des Monats getätigt werden.

Anlageformen einer Mietkaution

Auch der Vermieter sieht sich mit einigen gesetzlichen Regelungen konfrontiert. Unter anderem muss dieser bei der Anlage der Mietkaution diverse Rahmenbedingungen einhalten. Dabei aufzuführen sind die strikte Trennung vom übrigen Vermögen des Vermieters auf einem separaten Mietkautionskonto oder Mietkautionssparbuch und die Anlage bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Ist dies nicht der Fall, unterliegt er laut Strafgesetz der Veruntreuung von fremden Geldern nach §266 StGB. Auch die Zinsgewinne stehen dem Mieter bei Rückzahlung zu und werden somit zu der eingezahlten Kaution addiert. 

Rückzahlung der Mietkaution

Bei der Rückzahlung der Mietkaution müssen sich Mieter oftmals gedulden, da Vermieter die Möglichkeit besitzen, diese bis zu sechs Monate einzubehalten. In einigen Einzelfällen kann sich diese Frist jedoch auf bis zu ein Jahr verlängern. Sollte auch nach dieser verlängerten Frist kein Zahlungseingang zu verzeichnen sein, sollte die Kaution eingeklagt werden. Stellt der Vermieter Ansprüche und es fließt lediglich eine Teilzahlung ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter eine transparente und nachvollziehbare Aufstellung zukommen zu lassen in der die belasteten Kosten begründet werden.