So erkennen Sie Mängel beim Altbau

Worauf Sie achten sollten, damit Sie mit Ihrem Altbau keine böse (und teure) Überraschung erleben. 

Altbau
Altbauten sind schön, aber nicht immer frei von Mängeln - drum prüfe, wer sich an einen Altbau bindet

Altbauwohnungen haben ihren eigenen Charme mit ihren hohen, stuckbehafteten Decken und dem knarzenden Parkett- oder Dielenboden, über den schon Generationen von Familien gelaufen sind. Doch das nostalgische Flair geht oft einher mit altersbedingten Mängeln. Mit kleinen Schönheitskorrekturen ist es meist nicht getan: Wer eine Altbauwohnung wieder voll in Schuss bringen will, muss über eine Gesamtsanierung nachdenken. Ob sich die lohnt, sollte bereits vorher gründlich abgewogen werden. Im ersten Schritt geht es also darum, die Mängel überhaupt zu erkennen und eine Bestandsaufnahme über den wahren Zustand des Hauses zu machen. Folgende Bereiche sollten unbedingt näher untersucht werden:

Die Haustechnik

Funktionierende Warm- und Kaltwasserleitungen, die weder verkalkt sind, noch irgendwo undichte Stellen ausweisen, energieeffiziente Heizsysteme und elektronische Leitungen, die das Haus zuverlässig mit Strom versorgen, sind wichtig für das Leben im Altbau. Doch gerade hier finden sich – im Verborgenen – besonders viele Mängel. Schließlich hat sich in Sachen Haustechnik im letzten Jahrhundert viel getan. Nur selten wurden Altbauten im Laufe der Jahre komplett saniert, sodass sich in vielen Bauten die Strom- und Wasserleitungen je nach Raum auf unterschiedlichem Stand befinden. Wer den Altbau langfristig erhalten will, sollte je nach Zustand über eine Gesamtsanierung nachdenken. So ließe sich die Haustechnik von Grund auf entsprechend der Energieeinsparverordnung gestalten und neue Heizkörper und mehr Steckdosen könnten installiert werden.

Die Dämmung

Nicht nur für das eigene Wohlbefinden in den vier Wänden spielt die Wärmedämmung eine ausschlaggebende Rolle, sie ist vor allem wichtig, um das Haus vor zu viel Feuchtigkeit und damit vor Schimmel zu schützen. Im Altbau stellen gerade die Fenster ein Problem dar, da sie oft nicht mehr richtig schließen und Feuchtigkeit anziehen. Bevor jedoch neue Fenster eingebaut oder die Dämmung ausgebessert wird, sollte sich ein Fachmann das Problem anschauen, denn durch die unterschiedlichen Bausubstanzen und die unterschiedliche Dicke der Wände muss das Problem individuell abgestimmt werden. Manchmal reicht es schon aus, neu zu dämmen oder neue Fenster einzusetzen. 

Die Außenwände

Nicht nur die Wärmedämmung, sondern auch die Außenwände selbst sollten bei der Besichtigung eines Altbaus genau unter die Lupe genommen werden. Während Risse im Mauerwerk und bröckelnde Fugen noch recht gut zu erkennen sind, sieht man beispielsweise das verwendete Material nicht auf Anhieb. Über eine Raumluftanalyse lässt sich zum Beispiel herausfinden, ob Schadstoffe wie Asbest – früher häufig verwendet – verbaut sind. Ein weiteres Problem: der Echte Hausschwamm. Ein Pilz, der Holz angreift und sich besonders unter feuchten Bedingungen wohlfühlt und ausbreitet. Ihn zu entfernen, ist sehr aufwendig, da alle befallenen Bauteile komplett abgetragen und neu aufgebaut werden müssen.

Das Fundament

Wenn das Fundament Schwächen aufweist, kann sich das auf das ganze Haus auswirken. Da der Keller ständig Feuchtigkeit ausgesetzt ist, entstehen hier häufig die größten Probleme. Das Dichtungsmaterial beginnt zu bröckeln, feuchte Stellen breiten sich dann rasant aus. Eine Sanierung des Fundaments ist zwar sehr aufwendig, aber unabdingbar, um den Erhalt des Hauses zu ermöglichen.

Das Dach

Regen, Stürme und Hitze – das Dach muss alle Wetterbedingungen abfangen und den Rest des Hauses schützen. Die Folge können lose Ziegel, Risse in der Dachpappe, undichte oder verstopfte Dachrinnen oder Schädlingsbefall sein. Immer wieder kommt es sogar vor, dass sich wilde Tiere wie Marder oder Waschbären im Dachstuhl einnisten. Besonders die für die 70er Jahre typischen Flachdächer neigen dazu, marode zu werden und Feuchtigkeit durchzulassen und sollten von einem Experten geprüft werden.

Der Balkon

Gehört zur Altbauwohnung auch ein Balkon, sollte dieser ebenfalls ordentlich untersucht werden: besonders die Stabilität des Geländers, die Wasserabflüsse und lose Stellen im Mauerwerk können problematisch werden.

Fazit

Wer eine Altbauwohnung kaufen möchte, sollte einen Fachmann zu Rate ziehen, der das Gebäude auf die unterschiedlichsten Mängel untersuchen und eine Einschätzung geben kann, ob sich eine Sanierung lohnt und welche Kosten auf einen zukommen. Doch auch wer kein Profi ist, kann eine erste Einschätzung vornehmen, wenn er einige Punkte betrachtet.

Checkliste für die Erstbesichtigung

  • Verlassen Sie sich auf Ihren Geruchssinn. Riecht es modrig oder muffig? Grund ist meist Feuchtigkeit, die sich sammelt und möglicherweise Schimmel bildet.
  • Sind feuchte Stellen sichtbar? Kontrollieren Sie besonders in den Ecken, an der Decke und in Bad und Küche.
  • Anfassen erwünscht: Legen Sie ihre Hände auf die Außenwände. Sind sie besonders kühl oder fühlen sich sogar feucht an? Möglicherweise gibt es ein Problem mit der Dämmung.
  • Fensterrahmen und Fußleisten verraten oft viel über den Zustand des Hauses. Hier sollte nichts bröckeln, auch Löcher in der Wand weisen auf eine angeschlagene Bausubstanz hin.
  • Fragen Sie nach! Erkundigen Sie sich beim Besitzer, aus welchem Jahr die Haustechnik stammt und wann zuletzt Sanierungsmaßnahmen getroffen wurden. Lassen Sie sich eine schriftliche Bestätigung darüber zeigen.
  • Zählen Sie die Steckdosen durch, denn gerade im Altbau sind sie Mangelware. Wägen Sie ab, ob es für Ihre Bedürfnisse genügend Anschlüsse gibt.
22.08.2017