Kurz erklärt: Mindestmietdauer

In Ihrem Mietvertrag ist eine Mindestmietdauer angegeben? Wir erklären, was es damit auf sich hat.

Oft werden Mieter mit Zusatzklauseln im Mietvertrag konfrontiert. Besonders beliebt bei Vermietern ist dabei die sogenannte Mindestmietdauer. Diese besagt, dass eine Kündigung vor Ablauf einer bestimmten Zeitspanne nicht möglich ist. Laut Aussage des Deutschen Mieterbundes werden inzwischen rund 20 Prozent aller Mietwohnungen mit dieser Klausel vergeben. Dabei bietet sie insbesondere dem Vermieter einige Vorteile, da sich dieser für die vorher bestimmte Zeitspanne keine Gedanken um einen neuen Mieter machen muss und somit von einer gesicherten Miete ausgehen kann. 

Eine Mindestmietdauer wird häufiger abgeschlossen, als man denkt

Doch welchen Vorteil bringt die Mindestmietdauer dem Mieter? Vorab gesagt, leider nicht viele. Aber sollte kein einseitiger Kündigungsverzicht unterzeichnet worden sein, darf auch der Vermieter dem Mieter während der vorab verhandelten Mindestmietdauer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Kündigungen aus triftigem Grund, wie zum Beispiel nicht gezahlter Miete oder unsachgemäßer Verwendung, kann der Vermieter natürlich weiterhin aussprechen.

Wie lange darf die Mindestmietdauer betragen?

Die gesetzliche Grenze einer Mindestmietdauer beträgt vier Jahre. Das bedeutet, dass jede Klausel, die mit einer Dauer von mehr als vier Jahren vereinbart wurde, unwirksam wird. Damit ist der Mietvertrag als unbefristet anzusehen und die Klausel ist rechtswidrig. 

Kommt man früher aus dem Mietvertrag?

Ist die Klausel bis zu vier Jahre ausgelegt und damit rechtmäßig, kann der Mietvertrag innerhalb dieser Zeitspanne nicht gekündigt werden. Es gelten jedoch einige Ausnahmen, etwa wenn der Mieter erhebliche Mängel der Mietsache geltend machen kann. Einen weiteren Ausweg aus der Mindestmietdauer bietet §242 BGB. Dieser Paragraph beschreibt den allgemeinen Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben. Das bedeutet, dass eine Aufhebung des Mietverhältnisses möglich ist, falls die Interessen des Mieters höher als die Interessen des Vermieters bewertet werden. Dieser Fall liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter zwingend aus beruflichen Gründen umziehen muss, weil der neue Arbeitsort unzumutbar weit entfernt ist. Ein anderer Grund ist Familienzuwachs, der eine größere Wohnung erforderlich macht. Man hat es hier jedoch mit einer Auslegungssache zu tun und muss unter Umständen mit einem langwierigen Rechtsstreit rechnen. Dabei wird auch beachtet, ob der Mieter freiwillig den Arbeitgeber gewechselt hat oder die Geburt eines Kindes vor Vertragsabschluss bereits absehbar war. Kommt es zu einer Einigung, ist der Mieter verpflichtet, einen Nachmieter zu stellen, der für den Vermieter zumutbar ist und den Vertrag unverändert übernimmt.

07.02.2019