Energieausweis – was Eigentümer wissen müssen

Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie und informiert Interessenten über den Energieverbrauch des Gebäudes. Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) hat sich die Pflicht für Eigentümer verschärft. Was Sie beachten müssen.

Bei der Erstellung eines Energieausweises hilft Ihnen Ihr Makler

Die Energieeinsparverordnung betrachtet die Bauteilequalität und Anlagetechnik eines Gebäudes im System – nicht wie früher einzeln mit der Heizungsanlagenverordnung und Wärmeschutzverordnung. Der Vorteil: Alle Faktoren eines Gebäudes werden jetzt miteinander verrechnet, Wärmedämmung und Heizungsanlagen können sich somit ausgleichen. Eine veraltete Heizungsanalage verschlechtert nicht mehr unbedingt den Energiekennwert im Energieausweis, wenn ihr eine modernisierte Wärmedämmung gegenübersteht.

Die EnEV regelt also die Anforderungen an die energetische Qualität eines Gebäudes.

Der Energieausweis

Im Energieausweis wird der energetische Zustand eines Gebäudes ähnlich wie Haushaltsgeräte in Energieklassen eingeteilt. Das erleichtert dem Verbraucher, das energetische Niveau eines Gebäudes besser einzuschätzen. A+ (unter 30kWh/(m2a)) entspricht dem heute möglichen Neubaustandard. Je weiter hinten der Wert, desto schlechter der energetische Zustand z.B. H (über 250 kWh/(m2a)).

Der Energieausweis gilt immer für ein Gebäude und kann kaum Rückschlüsse über den zu erwartenden individuellen Energieverbrauch geben. Die Wohnung im Dachgeschoss oder im Erdgeschoss, mit freien Außenwänden, hat häufig einen höheren Energieverbrauch. Auch das Heizverhalten der Bewohner oder die Witterung spielen eine Rolle.

Zwei Arten von Energieausweis: Verbrauchs- und Bedarfsausweis 

Den Energieausweis gibt es als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Der Wert im Verbrauchsausweis wird aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs ermittelt, beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt.

Bedarfsausweis – die objektive Bewertung der Immobilie

Die Energiebedarfskennwerte werden mit Hilfe von Baujahr, Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter Annahme standardisierter Randbedingungen (Klima, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) ermittelt. Die Ermittlung erfolgt unabhängig vom Verhalten der Bewohner, ist jedoch aufwendiger und dadurch auch kostspieliger als der Verbrauchsausweis.

Verbrauchsausweis – günstiger, aber weniger aussagekräftig

Die Energiebedarfskennwerte werden auf Grundlage der Heizkostenabrechnung der letzten drei Jahre ermittelt. Der Vorteil ist die einfache Datenerhebung. Der Verbrauch ist jedoch abhängig vom individuellen Heizverhalten und kann so kaum eine Aussage über den zukünftigen Verbrauch machen.

Aber Achtung:

  • Energiebedarfskennwerte und Energieverbrauchskennwerte lassen sich aufgrund ihrer unterschiedlichen Berechnung nicht vergleichen.
  • Egal, welche Variante: Der Energieausweis muss vom Eigentümer beim Besichtigungstermin den Kauf- und Mietinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden.
  • Ausnahme: Denkmalgeschützte Gebäude benötigen keinen Energieausweis.
  • Welchen Energieausweis der Eigentümer erstellen lassen muss, hängt vom Gebäude ab – wobei er einen bedarfsorientierten Ausweis immer erstellen lassen kann. Er ist jedoch im Vergleich teurer als der verbrauchsorientierte Ausweis.
  • Für einen Verbrauchsausweis müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden, es muss ein Bauantrag mit Ausstellungsdatum nach dem 1. November 1977 vorliegen und das Gebäude muss die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen oder auf diesen Stand nachgerüstet worden sein.

Pflichten für Haus- und Wohnungseigentümer

Möchte ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, sind in der Immobilienanzeige und im Exposé folgende Angaben seit dem 1. Mai 2014 Pflicht: Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²), der Hauptenergieträger der Gebäudeheizung sowie Jahr und das Baujahr des Wohngebäudes. Bei der Besichtigung muss dem Interessenten der Energieausweis vorgelegt und beim Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Versäumt ein privater Eigentümer, Makler oder auch eine Bank die Energiekennwerte zu veröffentlichen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro.

Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig, d.h. wer einen Energieausweis von vor der Novellierung hat, muss keine neuen erstellen lassen, nur, wenn energetische Änderungen vorgenommen wurden bzw. geplant sind. Keinen Ausweis benötigen Eigentümer bei bestehendem Mietverhältnis; erst, wenn eine Neuvermietung oder der Verkauf der Immobilie erfolgt, ist ein Energieausweis Pflicht. Wenn eine Baugenehmigung vor dem 1.10.2007 beantragt wurde und die Immobilien weder verkauft noch vermietet werden soll, benötigen Eigentümer ebenfalls keinen Energieausweis. Dasselbe gilt für Immobilien unter 50 Quadratmeter.

Aussteller des Energieausweises

Wer einen Energieausweis erstellen darf, ist in der EnEV geregelt. Für Bestandsbauten gelten bundesweit einheitliche Regelungen. Dem jeweiligen Baurecht der Bundesländer ist zu entnehmen, wer für Neubauten einen Energieausweis erstellen darf. Anlaufstellen für Aussteller sind auch Architekten-, Ingenieurs-, und Handwerkskammern, die Deutsche Energie-Agentur (dena) oder die örtliche Verbraucherzentrale.

Immobilienmakler unterstützen Eigentümer bei der Beschaffung

Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, die beim Immobilienverkauf benötigt werden. Es gehört zum Service eines Immobilienmaklers alle benötigten Unterlagen zu beschaffen und sich auch um die Erstellung des Energieausweises zu kümmern.

"Wir sehen häufig, dass Verkäufer den Energiekennwert verschweigen, um einen besseren Preis zu erzielen. Das gibt es bei einem seriösen Immobilienmakler nicht", sagt Dieter Kirchhoff, Lizenzpartner bei DAHLER & COMPANY Husum. Die Veröffentlichung des energetischen Zustandes sorgt für einen transparenten Immobilienmarkt und unterstützt besonders Verkäufer, die in ihre Immobilie investiert und modernisiert haben. Wer der Pflicht nicht nachkommt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. "Wir kümmern uns um die Beschaffung des richtigen Energieausweises und darum, dass rechtssicher alle Angaben gemacht werden."

22.08.2017