Preise auf dem Hamburger Premiumwohnimmobilienmarkt steigen

In einer aktuellen Marktanalyse hat der Premiumimmobilienmakler DAHLER & COMPANY den Wohnimmobilienmarkt in Hamburg für das Jahr 2016 untersucht und in Relation zu Daten des Vorjahres gesetzt.

In diese Auswertung eingeflossen sind Verkäufe von Eigentumswohnungen ab einem Quadratmeterpreis von 5.000 Euro sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab 500.000 Euro. En détail analysiert wurden sieben besonders begehrte Teilmärkte für Immobilien dieser Preisspanne. In den Teilmärkten Alster-Ost, Alster-West, Alstertal/Walddörfer, Altona, Eimsbüttel, Elbvororte, HafenCity und Rahlstedt wurden 2016 85 % aller Objekte im gehobenen Segment gehandelt.

Mehr als ein Viertel der verkauften Objekte befinden sich in den Stadtteilen rund um die Außenalster. Insgesamt wurden in Hamburg mit Premiumimmobilien im vergangenen Jahr 1,76 Mrd. Euro umgesetzt. Diese Summe setzt sich aus 1.324 Wohnungsverkäufen und 790 Verkäufen von Ein- und Zweifamilienhäusern zusammen. Das teuerste Haus wurde für 15,75 Mio. Euro im Elbvorort Blankenese verkauft. Die teuerste Wohnung kostete 4,95 Mio. Euro und liegt in der HafenCity. Den prozentual stärksten Zuwachs bei den Eigentumswohnungen verzeichnete mit 58 % das Preissegment über 9.000 Euro je Quadratmeter. Hamburgweit wurden in dieser Preisklasse 112 Wohnungen verkauft. 32 davon in der HafenCity, wo im Gegensatz zu den meisten anderen betrachteten Stadtgebieten die Zahl der Wohnungsverkäufe gegenüber dem Vorjahr deutlich (+ 107 %) gestiegen ist.

Eigentumswohnungen im Überblick:

  • Im Premiumsegment ab einem Quadratmeterpreis von 5.000 Euro nahmen die Verkäufe leicht zu. 1.324 Wohnungen wechselten den Besitzer, 17,1 % mehr als im Vorjahr. Wohnungsverkäufe in diesem Preissegment und den ausgewerteten Gebieten machten damit rund 18,8 % der Transaktionen in der Hansestadt aus.
  • Insgesamt wurden 12 Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von über 15.000 Euro veräußert. Zehn Objekte befinden sich in der HafenCity.
  • Den größten Zuwachs im Premiumsegment verzeichnete 2016 die HafenCity. Es wurden fast doppelt so viel Wohnungen verkauft wie im Jahr zuvor. Von 55 auf 114 Verkäufe.
  • Weiter gestiegen ist im gehobenen Segment der Preis pro Quadratmeter. 2015 wurden im Durchschnitt 6.391 Euro gezahlt, 2016 waren es 6.556 Euro.
  • Der höchste Quadratmeterpreis wurde in der HafenCity gezahlt: 23.437 Euro.
  • Die teuerste Wohnung kostete 4,95 Mio. Euro und befindet sich ebenfalls in der HafenCity.

Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick

  • Im Premiumsegment ab einem Kaufpreis von 500.000 Euro gab es im Hamburger Stadtgebiet 790 Transaktionen. Damit ein Anteil von ca. 25 % an den Gesamtverkäufen in der Stadt.
  • Der Gesamtumsatz im Premiumsegment lag 2016 bei 781,7 Mio. Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Haus lag bei knapp unter einer Million Euro.
  • Das teuerste Objekt wurde im vergangenen Jahr in den Elbvororten verkauft: Eine Villa in Blankenese für 15,75 Mio. Euro.
  • Die mit Abstand meisten Häuser im Premiumsegment wurden in den Gebieten Alstertal/Walddörfer (241) und in den Elbvororten (235) verkauft. Sie machen zusammen knapp 60 % aus.

Eigentumswohnungen im Detail:

Alster-Ost
In den Stadtteilen östlich der Außenalster bis hinauf nach Alsterdorf wurden im vergangenen Jahr 292 Eigentumswohnungen im Premiumsegment verkauft. Der höchste Objektpreis lag bei 3,3 Mio. Euro, der höchste Preis pro Quadratmeter betrug 14.907 Euro. Dieser wurde für eine Wohnung auf der Uhlenhorst gezahlt. Dieser Stadtteil, der auch Wohnungen mit direktem Außenalsterblick bietet, verzeichnet gleichzeitig mit 7.448 Euro den höchsten durchschnittlichen Quadratmeterpreis. Am günstigsten war es weiter nördlich in Alsterdorf: Hier lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.505 Euro. Die meisten Wohnungen wurden in Winterhude (128) gehandelt, allerdings waren dies weniger Verkäufe als im Vorjahr. 2015 wechselten in Winterhude 186 Objekte den Besitzer,. Die höchsten Zuwächse gab es in Alsterdorf (+ 59 %), wo 27 Wohnungen verkauft wurden und auf der Uhlenhorst (+ 76 %), wo es 67 Objekte waren.

Alster-West
2016 wurden in den vier betrachteten Stadtteilen 298 Eigentumswohnungen verkauft, ein Zuwachs um 11 % im Vergleich zum Vorjahr. Während Harvestehude 2016 weniger Transaktionen als 2015 verzeichnete, legten sie in Eppendorf, wo der Handel mit 87 Objekten besonders rege war, und Hoheluft-Ost zu. Mehr als die Hälfte der 77 Verkäufe in Hoheluft-Ost fand in einem Neubauprojekt in der Löwenstraße statt. Den höchsten Preis mit 4,38 Mio. Euro erzielte eine Wohnung am Mittelweg in Harvestehude. In diesem Viertel wurde mit 8.333 Euro auch der höchste durchschnittliche Quadratmeterpreis im Gebiet Alster-West gezahlt. 45 Objekte der verkauften Wohnungen erzielten einen Quadratmeterpreis ab 9.000 Euro.

HafenCity
Die Wohnungsentwicklungen in der HafenCity gehen weiter und erobern nach und nach den östlichen Bereich des Neubau-Areals. Direkt am Baakenhafen entstehen aktuell die ersten Eigentumsprojekte in Hamburgs neuem Stadtviertel. Zu Quadratmeterpreisen von etwa 5.000 bis 10.000 Euro sind bereits 49 Wohnungen im Einzelverkauf veräußert worden. Vor allem die westliche HafenCity kennt aber auch deutlich höhere Preise. Mit 23.437 Euro wurde dort der höchste Quadratmeterpreis in Hamburg erzielt. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 114 Eigentumswohnungen in der HafenCity verkauft. Dabei handelt es sich vornehmlich um Neubauten, nur 21 Bestandsobjekte bekamen einen neuen Eigentümer. Für die teuerste Wohnung mit einer Größe von rund 230 m² wurden 4,95 Mio. Euro bezahlt. Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis liegt bei 8.579 Euro, 2015 lag dieser bei 7.047 Euro.

Altona/Eimsbüttel
308 Wohnungen wurden im Premiumimmobilienmarkt Altona und Eimsbüttel 2016 gehandelt, wobei 57 % der Verkäufe auf Altona entfielen. In Altona entsteht aktuell auf dem ehemaligen Gelände des Güterbahnhofs die Mitte Altona, ein gemischt genutztes Quartier mit Schwerpunkt Wohnen. Altona
verzeichnete insgesamt 174 Kauffälle und damit einen Anstieg um rund 30 % im Vergleich zum Vorjahr. Mit einem maximalen Quadratmeterpreis von 8.368 Euro ist der mittlere Westen Hamburgs aber immer noch vergleichsweise günstig. Nur sechs weitere Wohnungen erzielten Quadratmeterpreise ab 7.000 Euro. Die teuerste Wohnung kostete 1,23 Mio. Euro.

Elbvororte
In den Elbvororten von Ottensen bis Rissen stiegen die Wohnungsverkäufe im Premiumsegment leicht an. 148 Objekte wechselten den Besitzer, vier mehr als 2015. Die meisten Eigentumswohnungen wurden wie auch schon im Vorjahr in Ottensen (48) und Othmarschen (34) verkauft. Während in Othmarschen die Verkaufszahlen um 26 % anstiegen (2015: 27 Kauffälle), sanken die Verkaufszahlen in Ottensen um 9 %. Trotz des Rückgangs, wurde in Ottensen der höchste Preis pro Quadratmeter von 16.264 Euro erzielt. Im Durchschnitt war es mit Quadratmeterpreisen über 6.700 Euro in Nienstedten am teuersten.

Alstertal/Walddörfer
Der Markt für Premiumwohnungen im Gebiet Alstertal/Walddörfer erfährt einen leichten Wachstumstrend. Im vergangenen Jahr wurden dort 24 Eigentumswohnungen mit einem Mindestquadratmeterpreis von 5.000 Euro verkauft, acht mehr als 2015. Während Wellingsbüttel und Volksdorf mit je elf und fünf verkauften Objekten zahlenmäßig den Teilmarkt anführen, haben die anderen Gebiete das Nachsehen. Die teuerste Wohnung wechselte für 1,815 Mio. Euro den Eigentümer, der höchste Quadratmeterpreis lag bei 8.516 Euro.

Rahlstedt
Der Rahlstedter Teilmarkt, mit den Stadtteilen Bramfeld, Farmsen-Berne, Marienthal, Rahlstedt und Tonndorf, gehört aufgrund seines attraktiven Preisniveaus und der idyllischen Lage zu den beliebten Wohnstandorten Hamburgs. Da sich der Kernmarkt jedoch auf Objekte mit einem Quadratmeterpreis unter 5.000 Euro pro Quadratmeter fokussiert, fällt das Gebiet in Bezug auf die Verkaufsfälle im oberen Preissegment im Vergleich ab. Nur fünf Wohnungen im Preissegment über 5.000 Euro pro Quadratmeter konnten 2016 hier veräußert werden. Zwei Objekte wechselten in Bramfeld den Besitzer, drei in Rahlstedt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei 5.326 Euro.

Hamburger Präferenzen zwischen Klassikern und moderner Architektur
Die Beliebtheit der Neubauten und der Altbauklassiker spiegelt sich in ihren Anteilen an den Verkaufszahlen des vergangenen Jahres wider. Unabhängig vom Preissegment gehörten diese Objektkategorien zu den präferierten Wohnungen. „Interessenten wissen bei einem Neubau vor allem den Komfort zu schätzen und entscheiden sich deshalb häufiger für eine Immobilie, die nicht älter als zehn Jahre ist. Neueste Technologien, effiziente Bauweise und moderne Ausstattung bieten hier entsprechende Anreize. Das zeigen auch die starken Anteile der Neubauten an den Kauffällen 2016. Der Charme eines Altbaus im quirligen Quartier wirkt aber nach wie vor anziehend. Allerdings stellen wir vermehrt fest, dass unsere Kunden immer häufiger darauf achten inwiefern saniert wurde und das Thema Energieeffizienz und Nachhaltigkeit Beachtung fand“, sagt Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER & COMPANY.

Ein- und Zweifamilienhäuser im Detail

Alster-Ost
45 Ein- oder Zweifamilienhäuser wurden 2016 im Gebiet Alster-Ost verkauft, im Vorjahr waren es 48. Während 2015 die meisten Transaktionen in Winterhude stattfanden, lagen 2016 Alsterdorf und Uhlenhorst mit je 18 Verkäufen an der Spitze. In Uhlenhorst sorgten vor allem die Stadthäuser im Neubaugebiet gegenüber dem Einkaufszentrum Hamburger Meile für Umsatz. Insgesamt wurden für fünf Häuser im Gebiet Alster-Ost 2 Mio. Euro und mehr bezahlt. Das teuerste Haus war mit 3,17 Mio. Euro aber noch etwas günstiger als die teuerste Eigentumswohnung in den betrachteten Stadtvierteln (3,3 Mio. Euro). Der Gesamtumsatz lag 2016 bei 55,4 Mio. Euro, damit beträgt der durchschnittliche Kaufpreis 1,23 Mio. Euro. In allen Lagen zeigte im Premiumhäusersegment der Preistrend 2016 nach oben.

Alster-West
In den Stadtteilen westlich der Alster stehen einige der prächtigsten Villen Hamburgs. Auch wenn es 2016 nicht die teuerste Transaktion in der Hansestadt war, so erzielte ein Stadthaus in der Badestraße im Stadtteil Rotherbaum stolze 13,5 Mio. Euro. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 27 Ein- und Zweifamilienhäuser im Gebiet Alster-West verkauft. Damit wurde ein Gesamtumsatz von 101,5 Mio. Euro erzielt. Pro Haus waren also im Durchschnitt 3,76 Mio. Euro fällig. Tatsächlich waren nur acht der Häuser für weniger als 2 Mio. Euro zu haben. Die meisten Transaktionen fanden in Harvestehude (11) statt, gefolgt von Rotherbaum (7) und Eppendorf (6).

Altona/Eimsbüttel
Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Vermarktungsgebiet Eimsbüttel eher Mangelware. Interesse ist allerdings durchaus vorhanden. Zum Beispiel im Stadtteil Hoheluft-West trifft eine hohe Nachfrage nach Stadthäusern auf ein kaum vorhandenes Angebot. 28 Objekte wurden 2016 verkauft, 18 davon in Lokstedt, vier in Altona und jeweils drei in Eimsbüttel und Stellingen. Die Kaufpreise sind hier deutlich moderater als in den Elbvororten oder direkt an der Alster. Bei einem Gesamtumsatz von 24,6 Mio. Euro liegt der durchschnittliche Verkaufspreis im Premiumsegment mit 880.000 Euro unter der Millionen-Grenze. Das teuerste Eigenheim brachte 2,25 Mio. Euro, der einzige Verkauf über 1,5 Mio. Euro in dem Gebiet.

Elbvororte
Die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien ist in den Hamburger Elbvororten weiterhin hoch. Vor allem die klassischen Einfamilienhäuser mit nicht allzu großen Grundstücken rund um die „Dorfkerne“ von Blankenese, Nienstedten und Othmarschen sowie Groß Flottbek sind sehr begehrt. 235 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten insgesamt in den Elbvororten 2016 den Besitzer. Dabei wurde die bisherige Rekordmarke von 14 Mio. Euro geknackt, die teuerste Villa mit Elbblick erzielte
Eigentumswohnungen 2016 nach Baujahren und Quadratmeterpreisen Baujahr 5T -6T € / m²6T - 7T € / m²7T - 8T € / m²8T - 9T € / m²9T - 10T € / m²über 10T € / m²ab 2011342182902624412000 bis 2010351983551981 bis 1999251152141940 bis 1980683591221939 und älter198733123917keine Angabe 1653202Gesamt684325146574171
15,75 Mio Euro. Insgesamt gab es 22 Verkäufe im Segment ab 2 Mio. Euro. Im Vorjahr waren es noch 36. Der Gesamtumsatz lag 2016 bei 279,1 Mio. Euro, der durchschnittliche Kaufpreis damit bei knapp 1,2 Mio. Euro. Die meisten Häuser wurden in Blankenese verkauft (59), gefolgt von Rissen (38) sowie Sülldorf und Hochkamp mit je 27 Transaktionen. Der Preistrend zeigte 2016 in allen Lagen nach oben.

Alstertal/Walddörfer
Das Alstertal/ die Walddörfer im nördlichen Hamburg stellt für viele Interessenten eine willkommene Alternative zur City sowie den Elbvororten dar. Vor allem im Vergleich zu den zentralen Lagen ist das Häuserangebot hier deutlich höher. 241 Häuser aus dem Premiumsegment wurden dort 2016 verkauft. Das sind 26 Objekte oder 12 % mehr als im Vorjahr. Sasel und Volksdorf tragen mit jeweils 45 Transaktionen und über 18 % Marktanteil des Gebietes maßgeblich zu dieser Entwicklung bei. Allerdings haben sich die Vertriebszeiten in den Jahren 2014 bis 2016 im Vergleich zu 2012/13 verdoppelt. Interessenten sind kritischer geworden, die Nachfrage übersteigt aber immer noch das Angebot.

Rahlstedt
Allem voran für junge Familien und Paare bietet Rahlstedt und Umgebung eine optimale Abwechslung zum lebhaften Stadtleben Hamburgs – Häuser mit einer Wohnfläche von 100 bis 130 m² sind daher besonders gefragt. Nichtsdestotrotz ist hier ein leichter Rückgang zu verzeichnen. 2016 wurden mit 48 Objekten insgesamt acht Ein- und Zweifamilienhäuser weniger verkauft als im Vorjahr – allein 58 % davon befinden sich in Rahlstedt, wo sich auch die einzige Steigerung im Vergleich zu 2015 feststellen ließ. Die teuerste Immobilie wechselte für 1 Mio. Euro den Eigentümer.

Fazit
Zwar ist in einigen, der betrachteten Stadtgebiete die Anzahl der Wohnungsverkäufe rückläufig und in einigen Gebieten wurden 2016 ebenfalls weniger Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft als im Vorjahr, jedoch ist dies nicht in der fehlenden Nachfrage begründet, sondern im Mangel auf der Angebotsseite. „Die Preistrends bei Premiumimmobilien waren 2016 in allen Lagen steigend oder zum Teil stagnierend. Rückläufige Trends haben wir nicht beobachtet und wir erwarten auch im laufenden Jahr keine Preisrückgänge. Allerdings könnte das Preissteigerungspotenzial künftig etwas moderater ausfallen“, sagt Björn Dahler. Die Vermarktungszeiten sind nach wie vor kurz, haben sich zum Teil aber leicht verlängert. „Die Interessenten kaufen auf dem erreichten Niveau nicht mehr blind für jeden Preis, sondern schauen genauer hin. Dementsprechend verlängern sich die Entscheidungszeiten“, so Dahler.

14.09.2017