Der Run geht weiter: Berliner Top-Lagen gefragter denn je

Laut einer Analyse des Premiumimmobilienmaklers DAHLER & COMPANY gehört Berlin zu den gefragtesten Wohn-Hot-Spots der Republik. Reflektiert wird die These in den stark ansteigenden Verkaufs- und Umsatzzahlen von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern im vergangenen Jahr.

In der Hauptstadt wurden bei einem Umsatz von rund 2,6 Mrd. Euro insgesamt 5.738 Objekte verkauft, ein Anstieg um 15,6 % im Vergleich zum Vorjahr. Grundlage der Analyse sind die Daten des Gutachterausschusses in Berlin für Eigentumswohnungen ab 3.500 Euro/m² und Ein- und Zweifamilienhäuser ab einem Verkaufswert von 500.000 Euro. Untersucht wurden die Gebiete Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf. Verglichen wurden Transaktionen und Umsätze von 2015 und 2016.

Die Keyfacts zum Immobilienmarkt im Überblick:

  • Verkaufsanstieg um 15,6 % für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser im Premiumsegment. Insgesamt 5.738 Transaktionen.
  • Bei einem Gesamtumsatz von 2,6 Mrd. Euro lagen rund 2,3 Mrd. Euro auf dem Wohnungsmarkt der untersuchten Gebiete.
  • In Mitte wurden mit 1.715 Kauffällen die meisten Eigentumswohnungen verkauft.
  • 283 Wohnungen hatten einen Verkaufswert von über 1 Mio. Euro.
  • Stärkster Verkaufsanstieg von Eigentumswohnungen in Prenzlauer Berg – ein Plus um 70,6 %.

Die Teilmärkte im Detail

Mitte
Im Zentrum der Hauptstadt dominiert der Eigentumswohnungsmarkt, der durch Neubauvorhaben wie „The Wilhelm“ und „Schinkelplatz“ geprägt wurde. Ein buntes Freizeitangebot mitten im Herzen der Stadt lässt entsprechend die Nachfrage steigen, trifft jedoch auf ein begrenztes Angebot. Die Folge: rückläufige Verkaufszahlen. Während 2015 noch 1.879 Eigentumswohnungen ab 3.500 Euro/m² den Besitzer wechselten, waren es 2016 insgesamt 1.715, ein Minus von 8,7 %. Der Stadtteil Mitte war selbst mit 920 Transaktionen (2015: 1.237 Kauffälle) und trotz des Rückgangs Spitzenreiter. Auf Platz zwei folgt Moabit mit 363 Verkäufen und damit einem Plus von 303 % – 2015 wurden hier 90 Wohnungen veräußert. Der Eigentumswohnungsmarkt verzeichnete ein Transaktionsvolumen von rund 664 Mio. Euro. Auf dem Häusermarkt kam es 2016 zu zwei Verkäufen und damit einem Umsatz von 6,7 Mio. Euro. Eine Seltenheit im Bezirk Mitte.

Prenzlauer Berg
Der Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg ist geprägt von einer vielfältigen Käuferschicht. Neben jungen Familien treten auch Topverdiener aus London, Paris und Co. auf die Berliner Wohninvestmentbühne und erkennen das Potential des Marktes als sichere Investmentanlage. In allen Preissegmenten verzeichnete Prenzlauer Berg ein Plus der Transaktionen. Insgesamt wechselten 657 Wohnungen im vergangenen Jahr den Besitzer, 2015 waren es 385 – ein Wachstum um 70,7 % bei einem Umsatz von rund 279 Mio. Euro. Das größte Wachstum im Vergleich zu den anderen Standorten. Von den verkauften Wohnungen lagen 31 Objekte über einem Verkaufswert von 1 Mio. Euro. Das Segment für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt sich stabil mit wieder fünf verkauften Objekten und einem Umsatz von fast 4 Mio. Euro – ein Plus des Transaktionsvolumens um 14,5 % im Vergleich zum Vorjahr.

Friedrichshain-Kreuzberg
Friedrichshain entwickelt sich zur beliebten Alternative zu Prenzlauer Berg, auch gestärkt durch die dynamische Stadtentwicklung entlang der Spree. „Friedrichshain befindet sich auf einem aufstrebenden Ast, den nun auch Großfirmen wie Zalando und Mercedes für sich entdeckt haben“, erläutert Vincent Papke, Büroleiter bei DAHLER & COMPANY in Berlin. „Die Durchmischung des Stadtteils wird durch Projekte im Hotel-, Retail- und Bürosegment vorangetrieben und damit auch die Attraktivität gesteigert.“ Insgesamt wurden in Friedrichshain-Kreuzberg 1.038 Eigentumswohnungen bei einem Umsatz von 399 Mio. Euro veräußert – der Markt verzeichnete damit ein Plus um 22,1% verglichen mit 2015. Da waren es noch 850 Verkäufe. Zur stärksten Käufergruppe gehörten in diesem Gebiet Nicht-Berliner, die in einen Zweitwohnsitz investierten. In Friedrichshain wurden 631 Wohnungen verkauft, in Kreuzberg waren es 407, bei einem Umsatz von jeweils 235 Mio. Euro und rund 164 Mio. Euro.

Schöneberg
Das steigende Interesse am Bezirk Schöneberg, als Stadtteil in Nähe des Ku'damms und des Potsdamer Platzes, spiegelt sich auch im Wachstum der gehandelten Immobilien wider. Im Segment der Eigentumswohnungen ab einem Wert von 3.500 Euro/m² verzeichnete der Markt ein Plus von 63,7 %. Insgesamt wechselten 383 Objekte in 2016 hier den Besitzer für rund 166 Mio. Euro, 2015 waren es noch 234. Das Gros der Verkäufe machte Schöneberg mit 344 Transaktionen selbst aus. In Friedenau wurden 39 Wohnungen veräußert.

Charlottenburg-Wilmersdorf
Zu den Stadtteilen dieses Gebietes gehören neben Charlottenburg und Wilmersdorf ebenfalls Grunewald, Halensee, Schmargendorf und Westend, die alle ein Plus auf dem Immobilienmarkt verzeichneten. Insgesamt konnten 2016 in diesem Untersuchungsgebiet 1.351 Wohnungen veräußert werden. Im Vorjahr waren es 1.016 Kauffälle – ein Plus um 33 %. Auf Platz eins der verkaufsstärksten Stadtteile lag Wilmersdorf mit 515 Transaktionen, gefolgt von Charlottenburg mit 489. Damit sind dies auch die Stadtteile mit dem höchsten Transaktionsvolumen, das in Wilmersdorf 208,8 Mio. Euro und in Charlottenburg 251,6 Mio. Euro betrug. Insgesamt verzeichnete dieser Teilmarkt für Eigentumswohnungen einen Umsatz von 658,8 Mio. Euro.

In Bezug auf den Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser überzeugen vor allem Westend und Grunewald, die 27 bzw. 12 Veräußerungen verbuchen. Insgesamt wechselten 50 Häuser den Besitzer. Im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um 20,6 %. 2015 wurden 63 Immobilien verkauft.

Steglitz-Zehlendorf
Der Stadtteil erweist sich als stabiler Investitionsstandort mit nur geringem Wachstum – das gilt sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser. Während das Segment der Wohnungen zumindest ein Plus von 1,3 % bezüglich der Transaktionszahl verzeichnete, blieb der Häusermarkt bei gleichbleibenden Verkaufszahlen. Insgesamt wurden 389 Eigentumswohnungen in 2016 veräußert – Steglitz und Zehlendorf forcierten die Marktentwicklungen mit 122 (2015: 88 Kauffälle) bzw. 114 (2015: 73 Kauffälle) Verkaufsfällen. Ein Plus um 36 % bzw. 56 %. Das Umsatzvolumen für diesen Teilmarkt lag bei 173,6 Mio. Euro.

Mit 145 verkauften Häusern blieb der Markt auf gleichem Niveau und einem Umsatz von 137,4 Mio. Euro. Stärkste Stadtteile waren Zehlendorf (54 Kauffälle) und Lichterfelde (37 Kauffälle) und beweisen damit ihre Attraktivität auf dem Häusermarkt. In Zehlendorf ist diese vor allem geprägt durch die besonderen Villen-Lagen.

Fazit

Auch zukünftig ist eine rasante Weiterentwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu erwarten, die entsprechend steigende Preise und eine wachsende Nachfrage mit sich bringen wird. „Die Bevölkerungsprognose für die Hauptstadt zeigt stetig nach oben. Das spüren wir in allen Stadtteilen“, erläutert Andriy Semkiv, Berliner Standortleiter bei D&C. „Zudem kommt Berlin durch, im Vergleich zu anderen Metropolen, moderate Preise und trotzdem ähnlichem Flair eine wichtige Rolle als Zweitwohnsitz hinzu, die den Nachfragedruck zusätzlich erhöht.“