Der Kaufvertrag

Vom Notar bis zur Unterzeichnung – darauf kommt es an

Gesprächssituation
Was gehört alles in einen Kaufvertrag?

Worauf ist beim Kaufvertrag zu achten?

Es gilt freie Notarwahl, meistens sucht der Käufer den Notar aus, weil er die Notarkosten übernimmt. Jedoch ist es in beiderseitigem Interesse, sich auf einen Notar wohlwollend zu verständigen.

Der Kaufvertrag ist erst rechtskräftig, wenn er von einem Notar beurkundet wurde. Einer notariellen Beurkundung geht in aller Regel eine Kaufvertragsvorbesprechung voraus, in der Fragen geklärt und Änderungen vom Notar in den Kaufvertrag eingearbeitet werden. Spätestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag allen Parteien zugeschickt.

 

Folgende Punkte beinhaltet ein Kaufvertrag in der Regel:

  • Kaufgegenstand 
  • Kaufpreis: Höhe, Fälligkeit, Verzugsregelung 
  • Sicherstellung des Käufers (z.B. Auflassungsvormerkung, Lastenbefreiung)
  • Sicherstellung des Verkäufers (z.B. Vollstreckungsunterwerfung, Kaufpreishinterlegung)
  • Besitz- und Gefahrenübergang
  • Auflassung
  • Gewährleistung
  • Kostenübernahme
  • Erschließungsbeiträge
  • Belastungsvollmacht
  • Belehrung, Handlungsvollmachten
  • Salvatorische Klausel
  • Unterschriften 


 

Welche Nebenkosten entstehen?

Beim Immobilienkauf entstehen – neben dem Kaufpreis – zusätzliche Kosten, die dem verhandelten Kaufpreis zugerechnet und bei einer Finanzierung beachtet werden müssen. Dem tatsächlichen Kaufpreis für die Immobilie werden die Erwerbsnebenkosten hinzugerechnet, die aus der Grunderwerbsteuer, der Maklerprovision und den Notarkosten bestehen. Die Grunderwerbsteuer und Maklerprovision ist je Bundesland unterschiedlich. Die Notarkosten betragen zwischen 1,5% und 2% des beurkundeten Kaufpreises und werden gewöhnlich vom Käufer bezahlt. Der Verkäufer übernimmt meistens nur die Notargebühren für die Löschung Rechte Dritter – wie eine eingetragene Grundschuld.

Die Beispielrechnung zeigt, wie der endgültige Verkaufspreis sich in Hamburg zusammensetzt:

Kaufpreis = 750.000 Euro

+ Grunderwerbsteuer* = 33.750 Euro
+ Maklerprovision** = 46.875 Euro
+ Notarkosten*** = 15.000 Euro
Erwerbsnebenkosten = 95.625 Euro

Summe = 845.625 Euro

* Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5%) 4,5 % in Hamburg
**Maklerprovision Hamburg 6,25% vom Käufer
*** Notar- und Grundbuchgebühren ca. 2% vom Kaufpreis

 

Wann ist der Kauf vollzogen?

Ein unterschriebener und beglaubigter Kaufvertrag macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer – dazu muss er erst ins Grundbuch eingetragen werden. Normalerweise ist der Kaufpreis zur Sicherheit des Verkäufers vor Beantragung der Eigentumsumschreibung zu zahlen. Der Käufer will erst zahlen, wenn er das unbelastete Eigentum erhalten wird. Daher wird mit der Abwicklung häufig der Notar beauftragt, der erforderliche Genehmigungen einholt und sich um die Löschung von Belastungen im Grundbuch kümmert.

Der Kaufvertrag sieht vor, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der Kaufpreis gezahlt werden kann. Vorliegen müssen:

  • die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt (Beleg für die Zahlung der Grunderwerbssteuer)
  • ggf. eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt
  • Löschungsbewilligung der Banken für im Grundbuch vermerkte Grundschulden und Hypotheken
  • Eigentumsvermerk im Grundbuch zur Sicherung des Käufers (Eigentumsverschaffungsanspruch)
  • ggf. Vorkaufsrechtsverzichtserklärung Vorkaufberechtigter (Gemeinde beim Grundstückskauf)

Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen. Für die Gewährleistung einer Zug-um-Zug-Abwicklung ist die Zahlung über ein Notaranderkonto möglich.

Tipp: Finanziert der Käufer bei der gleichen Bank wie der Verkäufer können Kosten bei der Löschung und Neubestellung eingetragener Grundpfandrechte beim Grundbuchamt gespart werden.

 

Wie wird der Kaufpreis beglichen?

Der Käufer ist verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis, der im Kaufvertrag beurkundet wurde, in voller Höhe zu bezahlen. Die Fälligkeit richtet sich entweder nach einem bestimmten Zeitpunkt oder nach einer festgelegten Voraussetzung – meistens durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und von der Löschung nicht übernommener Belastungen. Sie dienen zur Sicherung des Käufers. Der Kaufpreis ist dann innerhalb einer bestimmten Frist zu zahlen.

Im Einzelfall wird der Kaufpreis über einen Treuhänder – meistens der Notar – bezahlt. Der Käufer ist vorleistungspflichtig, d.h. er überweist dem Treuhänder den Kaufpreis, wenn z.B. Pfandrechte im Grundbuch gelöscht wurden, erhält der Verkäufer das Geld. Für die Hinterlegung des Kaufpreises wird ein Notaranderkonto, ein Treuhandkonto, angelegt.

 

Was für Sicherheiten hat der Käufer?

Kritisch beim Immobilienkauf ist die Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss und Eintragung ins Grundbuch. Damit der Verkäufer die Immobilie nicht erneut verkauft oder belastet, gibt es verschiedene Sicherstellungen für den Käufer.

  • Auflassungsvormerkung
  • Freistellung von nicht übernommenen Belastungen
  • Vorliegen und Wirksamwerden von erforderlichen Genehmigungen
  • Verzicht auf Vorkaufsrecht
  • Notaranderkonto

Ist ein Kaufvertrag notariell beurkundet, ist er rechtswirksam und ein Rücktritt ausgeschlossen. Der Kauf einer Immobilie ist für viele eine einmalige Investition und sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Ein Immobilienprofi kann Ihnen den Kaufprozess im Detail erläutern und Fragen nach den rechtlichen Bestimmungen und Formvorschriften, den benötigten Unterlagen und dem zeitlichen Rahmen beantworten. Er berät Sie durch jahrelange Erfahrung und Wissen über den ganzen Kaufprozess hinweg.

01.12.2016