Financiación de un inmueble: ¿Banco alemán o español?

Financiación inmobiliaria en España con un banco alemán

Conviene tener en cuenta de antemano algunas cosas básicas: En principio, la mayoría de los bancos con sede en Alemania no ofrecen préstamos hipotecarios para inmuebles vacacionales en el extranjero. Esto sólo es así si existe una garantía suficiente en Alemania, por ejemplo en forma de vivienda. Hay que tener en cuenta que la propiedad vacacional en España no se hipoteca directamente. La situación es diferente con los bancos alemanes que también operan en España. Éstos se rigen por la legislación española y, por tanto, gravan la propiedad localmente.

cUna clara ventaja de la financiación inmobiliaria a través de un banco alemán son las condiciones "alemanas" asociadas. Éstas incluyen, entre otras cosas, un tipo de interés fijo durante el plazo correspondiente, que actualmente puede fijarse en torno al 1% y, por tanto, ofrece una opción de financiación favorable. Así pues, el tipo de interés y la cuota asociada a la financiación permanecerán invariables durante los próximos años.

Sin embargo, hay que añadir que la financiación inmobiliaria en Mallorca es demasiado incierta para muchos bancos en Alemania - a pesar del aumento constante de los precios inmobiliarios. Esto se debe al hecho de que la valoración de la propiedad es mucho más difícil desde Alemania, ya que a menudo hay una falta de conocimiento en profundidad del mercado inmobiliario en Mallorca.

Si se decide por un banco español para la financiación, tiene que diferenciar entre dos modelos de crédito. Es importante tener en cuenta que también se pueden combinar.

Hipoteca a tipo fijo o hipoteca con tipo de interés variable

Quienes optan por una hipoteca a tipo fijo tienen la ventaja decisiva de un tipo de interés invariable durante todo el plazo. Suelen limitarse a un máximo de 30 años. Es importante saber que el préstamo debe reembolsarse íntegramente durante el periodo de financiación y que, por tanto, no puede quedar ninguna deuda residual.

En cambio, una hipoteca con tipo de interés variable está vinculada al llamado "Euribor" (European inter bank offered rate), lo que significa que el tipo de interés se revisa y ajusta anualmente. El tipo de interés de los 12 primeros meses viene determinado por el Euribor del mes de la firma. Además, el banco añade un margen fijo. La comisión a pagar cubre los gastos del banco por la comprobación de la propiedad y el crédito y suele oscilar entre el 1% y el 1,50% del importe del préstamo. Financiación inmobiliaria a través de un banco español en Mallorca

Impuesto sobre las hipotecas en España

Cualquiera que piense en financiarse en España ha tenido que tener en cuenta una gran desventaja: El impuesto hipotecario, también conocido como impuesto de actos jurídicos documentados. Desde 2020, este ha ascendido al 1,5% del llamado importe de responsabilidad en Mallorca, que es aproximadamente 1,5 veces el importe del préstamo. Desde noviembre de 2018, el gobierno español ha estipulado que el impuesto hipotecario para particulares debe ser asumido por el banco respectivo. A cambio, sin embargo, han subido los tipos de interés.

Documentos necesarios

La mayoría de los bancos españoles toman como base los ingresos netos. Además, se requiere una lista de los gastos mensuales actuales en Alemania, así como los nuevos gastos mensuales españoles. Estos gastos no deben superar 1/3 de los ingresos netos mensuales demostrados. Además, también se exigen algunos documentos personales:

• Fotocopia del pasaporte o documento de identidad
• N.I.E (Número de Identificación Fiscal)
• Las tres últimas nóminas
• Última declaración de la renta
• Última notificación de liquidación del impuesto sobre la renta
• Activos y bienes
• Extractos bancarios de los últimos 3 meses
• Documentos relacionados con los objetos

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