Wann muss der Mieter für Schönheitsreparaturen aufkommen?

Welche Klauseln in Bezug auf Schönheitsreparaturen sind im Mietvertrag zulässig und worauf muss geachtet werden? 

Vorab ist festzuhalten, dass grundsätzlich der Vermieter für Schönheitsreparaturen aufkommen muss. Allerdings ist es üblich in den Mietverträgen eine Pflicht des Mieters mit aufzunehmen, dass dieser etwaige Schönheitsreparaturen, wie beispielsweise das Streichen bei Auszug, zu übernehmen hat. Dennoch gibt es einige Ausnahmen. So ist es wichtig zu wissen, dass die genannte Klausel bei kurzfristigen Mietverhältnissen, die weniger als 1 Jahr andauern, nicht greift - es sei denn, es wurden Schäden verursacht, die nicht vom normalen Mietgebrauch herrühren. Zudem gab es im Bereich der Schönheitsreparaturen in den letzten Jahren viele grundlegende Entscheidungen, durch die eine Vielzahl an Regelungen zu Schönheitsreparaturen in älteren Formularmietverträgen unwirksam werden. 

Was sind Schönheitsreparaturen?

Eine Definition des Begriffes der Schönheitsreparaturen findet sich im Mietrecht unter §28 Abs. 4 der II. BVO: Schönheitsreparaturen umfassen demnach das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Diese Klauseln sind unwirksam

Werden Klauseln zu bestimmten Schönheitsreparaturen, abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, auf den Mieter übertragen, ist die Wirksamkeit der Regelung an §307 BGB zu messen.

Wer in einem Formularmietvertrag einen sogenannten Fristenplan unterschrieben hat und noch vor Ablauf der Frist auszieht, braucht keine anteiligen Renovierungskosten tragen. Der BGH hat entschieden, dass eine solche Abgeltungsklausel mit starrem Fristenplan unwirksam ist. Fristenpläne sind nur dann wirksam, wenn sie sich an dem individuellen Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung orientieren. Auch eine Regelung, wonach spätestens nach 5 Jahren Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, ist unwirksam. Jedoch ist es legitim, dass die Wohnung nach 7 Jahren renoviert werden soll. Sollen Schönheitsreparaturen 'regelmäßig' durchgeführt werden, ist dies ebenfalls wirksam.

Ist im Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden oder hellen Farben auszuführen hat, ist diese Klausel unwirksam. Dem Mieter wird hier schon während seiner Mietzeit und nicht erst bei der Rückgabe der Wohnung vorgeschrieben, welche Farben er zu verwenden hat. Der Mieter hat aber das Recht, während seiner Mietzeit die Wohnung so zu gestalten, wie es ihm gefällt. Die unwirksame Farbwahlklausel macht die gesamte Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam, so dass hier keine Renovierung geschuldet ist. Jedoch ist die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzugeben, die von vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es ist also nicht möglich, die Wohnung in einer ungewöhnlichen Farbwahl zurückzugeben. 

Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung

Bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung ist zu unterscheiden, ob der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn selbst renoviert und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgibt oder ob er die Renovierung vom Vermieter fordert und so eine bessere Wohnung erhält. Ist der Mieter im vorformulierten Mietvertrag verpflichtetet, während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auszuführen, hat er Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich für die unrenoviert übernommene Wohnung. Daran ändert sich auch nichts, wenn sich der Mieter gegenüber dem Vormieter im Rahmen einer Renovierungsvereinbarung verpflichtet hat, die Schönheitsreparaturen auszuführen. 

24.08.2020 Artikel-ID: 91092