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Gehört der Keller zur Wohnfläche?

Als Teil eines Hauses könnte man annehmen, dass ein Keller in der Wohnflächenberechnung enthalten ist. Allerdings stimmt das nicht immer.

Keller müssen bestimmte Kriterien erfüllen, damit ihre Fläche zur Wohnfläche eines Hauses hinzugerechnet wird. Die Frage, ob ein Keller in der Quadratmeterzahl enthalten ist, kann daher bei potenziellen Hauskäufern für viel Verwirrung sorgen. Im Folgenden möchten wir Ihnen erklären , wann ein Keller als Teil der Wohnfläche eines Hauses gilt und wann nicht - egal wie groß er ist.

Einfluss auf die Finanzierung

Die Regeln für die Einbeziehung von Kellerräumen in die Wohnflächenberechnung haben direkte Auswirkungen auf den Hauskauf. So ist die Quadratmeterzahl ein wichtiger Faktor bei der Wertermittlung. Um diesen herauszufinden wird nach Vergleichsobjekten oder Objekten ähnlicher Größe in der Umgebung gesucht, die vor kurzem verkauft wurden, um Ihnen einen fairen Angebotspreis zu nennen. Auch Gutachter verwenden ein ähnliches Verfahren zur Bewertung von Vergleichsobjekten und führen zusätzlich eine Vor-Ort-Besichtigung durch, um den wahren Wert des Hauses zu ermitteln.

Die Quadratmeterzahl ist daher eines der wichtigsten Details, die eine Immobilie mit einem anderen Haus vergleichbar machen, was bedeutet, dass Sie die Quadratmeterzahl in Ihren Angebotspreis einbeziehen müssen. Eine ungenaue Quadratmeterzahl könnte somit nicht nur dazu führen, dass der Kaufpreis nicht stimmt, sondern auch Probleme bei der Finanzierung mit sich bringen. 

Untergeschosse und nutzbare Quadratmeterzahl

Um als "Wohnfläche" zu gelten, müssen die Räume eines Hauses bestimmte Kriterien erfüllen - auch der Keller. Die Raumhöhe, die Beheizbarkeit und das Vorhandensein von Fenstern - all das macht einen Raum bewohnbar. Häufig werden Häuser anhand der Quadratmeterzahl geschätzt und bewertet, damit der Gutachter oder Sachverständige den Wert bestimmen kann. Da die Bruttogrundfläche jedoch nur die Fläche über dem Boden umfasst, wird ein vollständig unterirdischer Keller nicht berücksichtigt, unabhängig davon, ob er vollständig fertiggestellt ist oder nicht.

Wann ist ein Keller von der Wohnfläche ausgeschlossen?

Einfach ausgedrückt: Ein Keller wird von der Quadratmeterzahl ausgeschlossen, wenn er:

  • Nicht fertiggestellt ist
  • Nicht beheizt
  • Vollständig oder oft sogar teilweise unterirdisch

Diese Regeln sehen zwar einfach aus, aber in der Praxis gibt es häufig leichte Abweichungen bei der Anwendung dieser Regeln. 

Frage der Sicherheit: Separater Ausgang

Ein Keller muss einen legalen Zugang oder Ausgang haben, damit er als Wohnfläche zählt. Dies ist teilweise eine Frage der Sicherheit. Wenn ein Keller als Wohnraum genutzt wird und ein Feuer ausbricht, müssen die Bewohner die Möglichkeit haben, das Haus sicher zu verlassen. Das kann eine Tür oder ein Fenster sein, bedeutet aber in der Regel, dass es sich bei dem Keller um einen begehbaren Keller oder einen Keller auf Gartenebene handelt. Zu den Bewertungsstandards zählen die Höhe der Fenster und der Fluchtweg sowie die Begehbarkeit.

Ein begehbarer Keller hat eine Tür, die direkt ins Freie führt. Das Untergeschoss ist in der Regel an das Haupthaus angebaut und über eine Treppe vom Hauptwohnbereich aus zugänglich. Manchmal wird jedoch nur die Fläche über dem Boden eines begehbaren Kellers in die Gesamtfläche des Hauses einbezogen. Ein Keller auf Gartenebene hat keine Tür, die nach draußen führt, aber er hat Fenster, die auf den Garten hinausschauen. Der Raum liegt zur Hälfte über dem Boden, so dass Sie einen Blick nach draußen haben, anstatt in den Schacht eines Ausstiegsfensters zu schauen. Keller, die zu 100% unter der Erde liegen, können in der Regel nicht in die Wohnfläche einbezogen werden, egal wie schön sie ausgebaut sind.

Weitere Kriterien sind:

  • Ein Keller zählt nur dann, wenn er in der gleichen Qualität und nach den gleichen Standards fertiggestellt ist wie der Rest des Hauses. Das bedeutet, dass sich die Wände, der Bodenbelag, die Beleuchtung und andere Merkmale nicht merklich von den Hauptwohnbereichen unterscheiden dürfen. 
  • Der Keller muss wie der Rest des Hauses auch beheizt werden. Raumheizungen, die ebenfalls eine Brandgefahr darstellen, zählen nicht. Auch bei dieser Anforderung geht es um die Bewohnbarkeit und Sicherheit.

Wenn der Keller diese Kriterien erfüllt, kann dieser zur Wohnfläche gerechnet werden.

14.10.2021 Artikel-ID: 95993