Immobilienfinanzierung: Deutsche oder Spanische Bank?

Wer eine Immobilie im spanischen Ausland erwerben möchte, steht bei der Finanzierung vor einigen wichtigen Fragen. Eine davon ist, mit welcher Bank er diese abwickeln möchte. Wir zeigen Ihnen die Unterschiede auf.

Immobilienfinanzierung einer deutschen Bank

Vorab sind einige grundlegende Dinge festzuhalten: Grundsätzlich bieten die meisten Banken, die ihren Sitz in Deutschland haben, keine Hypothekendarlehen für Ferienimmobilien im Ausland. Dies ist nur der Fall, wenn genügend Sicherheiten in Deutschland vorliegen - beispielsweise durch ein Eigenheim. Hierbei ist zu beachten, dass die Ferienimmobilie im spanischen Ausland nicht direkt beliehen wird. Anders ist dies bei deutschen Banken, die auch in Spanien tätig sind. Diese richten sich nach spanischem Recht und belasten daher die Immobilie vor Ort.

Ein klarer Vorteil einer Immobilienfinanzierung über eine deutsche Bank sind die damit verbundenen "deutschen" Konditionen. Diese beinhalten unter anderem eine Zins-Festschreibung für die entsprechende Laufzeit, die derzeit schon für etwa 1% abgeschlossen werden kann und somit eine günstige Finanzierungsoption bietet. Der Zinssatz und die damit verbundene Rate für die Finanzierung bleibt damit für die kommenden Jahre unveränderlich.

Dennoch ist hierbei hinzuzufügen, dass eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca vielen Banken in Deutschland zu unsicher ist - trotz der stetig steigenden Immobilienpreise. Dies ist damit zu begründen, dass eine Immobilienbewertung von Deutschland aus sehr viel schwieriger ist, da oftmals ein fundiertes Know-how des Immobilienmarktes auf Mallorca fehlt.

Wer sich bei der Finanzierung für eine spanische Bank entscheidet, hat zwischen zwei Kreditmodellen zu unterscheiden. Wichtig zu erwähnen ist hierbei, dass diese durchaus auch miteinander kombiniert werden können.

Festzinssatzhypothek oder Hypothek mit variablem Zinssatz

Wer sich bei der Finanzierung für eine Festzinssatzhypothek entscheidet, hat den entscheidenen Vorteil eines unveränderten Zinssatzes während der gesamten Laufzeit. Diese sind meist auf maximal 30 Jahre begrenzt. Wichtig dabei zu wissen ist, dass während der Finanzierungszeit der Kredit komplett getilgt werden muss und somit keine Restschuld übrig bleiben darf.

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz ist hingegen an den sogenannten „Euribor“ (European inter bank offered rate) gebunden, was bedeutet, dass der Zinssatz jährlich geprüft und angepasst wird. Der Zinssatz für die ersten 12 Monate wird durch den Euribor in dem Monat der Unterzeichnung bestimmt. Zuzüglich dazu kommt eine fixierte Marge der Bank hinzu. Die zu entrichtende Gebühr deckt die Kosten der Bank für Objekt- und Bonitätsprüfung ab und beträgt in der Regel ca. zwischen 1% und 1,50% des Kreditbetrages. Immobilienfinanzierung über eine spanische Bank auf Mallorca

Die Hypothekensteuer in Spanien

Wer über eine spanische Finanzierung nachdenkt, musste bisher einen wesentlichen Nachteil berücksichtigen: Die Hypothekensteuer, auch Stempelsteuer genannt. Diese beträgt seit 2020 auf Mallorca 1,5% der sogenannten Haftungssumme, was ungefähr das 1,5-fache der Darlehenssumme ausmacht. Seit November 2018 hat die spanische Regierung festgelegt, dass die Hypothekensteuer bei Privatpersonen von der entsprechenden Bank zu tragen ist. Im Gegenzug sind jedoch die Zinsen gestiegen.

Benötigte Unterlagen

Die meisten spanischen Banken nehmen das Nettoeinkommen als Basis. Zusätzlich wird eine Aufstellung mit den laufenden monatlichen Belastungen in Deutschland, sowie die ggf. neuen spanischen, monatlichen Belastungen, gefordert. Diese Kosten dürfen 1/3 des nachgewiesenen monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten. Weiterhin werden auch einige personenbezogene Dokumente benötigt:

  • Fotokopie des Reisepasses oder Personalausweises
  • N.I.E (Steueridentifikationsnummer)
  • Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
  • Letzte Einkommensteuererklärung
  • Letzter Einkommensteuerbescheid
  • Vermögen und Immobilien
  • Bankauszüge der letzten 3 Monate
  • Objektbezogene Dokumente
26.08.2020 Artikel-ID: 91201