Verstehen, bevor man entscheidet
Immobilienwissen von DAHLER
Ob Sie verkaufen, kaufen oder geerbt haben – Immobilien werfen oft mehr Fragen auf als Antworten. Was ist meine Immobilie wirklich wert? Wie viel Haus kann ich mir leisten? Oder: Warum bewertet die Bank ganz anders als der Markt?
Auf dieser Seite finden Sie klare Antworten auf die wichtigsten Fragen – verständlich erklärt, ohne Fachjargon. Wir teilen unser Wissen aus über 30 Jahren Immobilienpraxis. Damit Sie fundiert entscheiden können – und wissen, worauf es ankommt.
Schon gewusst?
Viele Irrtümer rund um Immobilien entstehen aus Halbwissen oder Unsicherheit. Deshalb zeigen wir Ihnen hier ein paar konkrete Aha-Momente – kompakt erklärt, sofort verständlich. Denn Wissen schützt – vor falschen Erwartungen, unnötigen Kosten und schlechten Entscheidungen.
-
Geerbte Immobilie – welche Pflichten und Entscheidungen jetzt wichtig sind.
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt nicht nur Eigentum – sondern auch steuerliche, rechtliche und finanzielle Pflichten. Viele davon greifen unmittelbar: Fristen laufen, der Verkehrswert muss vorliegen, Entscheidungen zur Nutzung oder zum Verkauf stehen an.
Darauf sollten Sie jetzt achten:
· Die Erbschaftssteuererklärung muss erfolgen
· Eine professionelle Bewertung ist die Grundlage für steuerliche und strategische Entscheidungen
· Zustand, Lasten und mögliche Erbengemeinschaften beeinflussen die Handlungsspielräume
· Die Frage „selbst nutzen, verkaufen oder vermieten?“ sollte nicht aufgeschoben werden
Je schneller Klarheit herrscht, desto mehr Optionen bleiben – und desto besser lassen sich Fehler vermeiden.
/
-
Zu hoch eingestiegen? Warum ein falscher Startpreis den Verkauf gefährdet.
Viele Eigentümer glauben: Lieber zu hoch einsteigen – runtergehen kann man immer noch. Doch genau das kann sich rächen. Ein überhöhter Startpreis bremst die Nachfrage, verlängert die Vermarktung – und senkt am Ende oft den erzielten Verkaufspreis.
Kaufinteressenten orientieren sich am Markt – nicht am Wunschpreis. Bleibt die Nachfrage aus, entsteht kein Wettbewerb. Und was lange online steht, wirkt schnell „verbrannt“.
Was Sie wissen sollten:
· Der richtige Einstiegspreis erzeugt Nachfrage und Wettbewerb
· Längere Vermarktungsdauer schwächt Ihre Verhandlungsposition
· Preissenkungen im Nachhinein führen oft zu niedrigeren Endpreisen
Ein realistischer Preis bringt Bewegung – und am Ende oft den besseren Abschluss.
/
-
Off-Market: Warum viele Eigentümer lieber diskret verkaufen.
Nicht jede Immobilie taucht im Internet auf – und das ist oft ganz bewusst so. Beim sogenannten Off-Market-Verkauf wird die Immobilie gezielt und diskret an vorgemerkte Interessenten vermittelt – ohne öffentliche Inserate, ohne breite Sichtbarkeit.
Gerade bei sensiblen Anlässen wie Erbschaften, Scheidungen oder strategischen Vermögensentscheidungen schätzen Eigentümer diese Form der Vermarktung.
Ihre Vorteile als Verkäufer:
· Kein öffentlicher Verkaufsdruck – volle Kontrolle über Zeitpunkt & Kommunikation
· Schutz der Privatsphäre – keine neugierigen Blicke, keine Nachfragen aus dem Umfeld
· Gezielte Ansprache geprüfter Käufer – ohne Massenbesichtigungen
· Mehr Verhandlungsspielraum durch Vorqualifizierung
Ein Off-Market-Verkauf eignet sich nicht für jede Immobilie – aber in bestimmten Situationen ist er der klügere Weg.
/
-
Gleiche Lage, ganz anderer Preis? Warum der Unterschied oft im Detail liegt.
Auf den ersten Blick scheint alles vergleichbar: gleiche Straße, ähnliche Größe, gleicher Haustyp. Und doch erzielen manche Immobilien deutlich höhere Verkaufspreise als andere – Unterschiede von 100.000 € oder mehr sind keine Seltenheit.
Woran liegt das? Entscheidend sind oft wertsteigernde Details, die nicht sofort auffallen: Modernisierungen, energetischer Zustand, Ausstattung oder ein durchdachter Grundriss machen den Unterschied – ebenso wie ein gepflegter Garten, eine neue Heizung oder ein besserer Energieausweis.
Was Eigentümer wissen sollten:
· Käufer bewerten nicht nur die Lage – sondern auch Zustand, Stil und Aufwand
· Kleine Unterschiede führen oft zu großen Preisabweichungen
· Eine realistische Einordnung ist nur mit Blick aufs Detail möglich
Ein professioneller Blick hilft, das eigene Objekt richtig einzuordnen – und Potenziale zu erkennen, bevor sie ungenutzt bleiben.
/
Komplexe Themen. Verständlich erklärt.
Sie möchten tiefer einsteigen? Oder bestimmte Themen lieber auf den Punkt erklärt bekommen? In unseren kurzen Erklärvideos zeigen unsere Immobilienexperten, worauf es wirklich ankommt. Ob Bewertung, Finanzierung oder Verkaufsprozess: Wenige Minuten reichen oft, um einen Aha-Moment zu schaffen.
Wissen ist gut. Eine fundierte Bewertung ist besser.
Die meisten Online-Rechner liefern pauschale Schätzwerte – oft ungenau, meist ohne Kontext. Unser kostenfreies Bewertungstool geht weiter: Es bietet Ihnen in wenigen Minuten eine erste, fundierte Einschätzung – auf Basis realer Marktdaten und Vergleichspreise. Wählen Sie hierfür die Option „Online-Bewertung“. Für noch mehr Klarheit und Präzision empfehlen wir die individuelle Marktwertermittlung durch unsere Experten. Denn nur mit regionaler Erfahrung, echter Nachfrageeinschätzung und einem geschulten Blick für Details entsteht ein Wert, der am Markt auch Bestand hat. Wählen Sie dafür die Option „Video-Bewertung“ oder „Vor-Ort-Bewertung“
Anhand einer Online-Immobilienbewertung erhalten Sie eine schnelle Preiseinschätzung für den Marktwert Ihrer Immobilie. Nach Eingabe Ihrer Objekt- und Lagedaten bekommen Sie innerhalb kürzester Zeit eine erste Immobilienwertschätzung per E-Mail.
Bei der Video-Bewertung tragen Sie in einem 30-minütigen, kostenlosen Zoom Call alle relevanten Objektmerkmale mit einem unserer Experten zusammen und erhalten im Anschluss direkt den Wert Ihrer Immobilie.
Um den optimalen Marktwert für Ihre Immobilie zu ermitteln, sieht sich einer unserer Experten Ihr Objekt persönlich an, sammelt alle relevanten Merkmale und gleicht sie mit einer Datenbank an Immobilienwerten ab. Die Vor-Ort-Bewertung dauert circa 1 Stunde und ist für Sie kostenfrei.
FAQs
Wissenswertes zur Wertermittlung
Die häufigsten Gründe für die Marktwertermittlung einer Immobilie sind:
- An- und Verkauf von Immobilien / Versteigerung
- Trennung und Scheidung von Ehepartnern
- Erbauseinandersetzungen/ -regelungen
- Steuerliche Fragen / Vermögensfeststellungen
- Gerichtliche Auseinandersetzungen
- Reines Interesse bzw. potenzieller Verkauf
- Grundstücksteilung / Teilverkauf
Im Rahmen einer Immobilienbewertung wird nun der sogenannte Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Dabei handelt es sich um den Marktwert der Immobilie, d.h. den Preis, der im Verkaufsfall zu erzielen wäre.
Bei rechtlichen Auseinandersetzungen ohne Verkaufsabsicht ist es ratsam einen Gutachter zu beauftragen, dessen Gutachten vor Gericht anerkannt wird.
Lage, Lage, Lage
Man unterscheidet zwischen Makrolage und Mikrolage. Hierbei bezieht sich der Begriff Makrolage auf das Land, die Region, die Stadt oder den Stadtteil, während die Mikrolage den Charakter der direkten Umgebung, den Charakter des Hauses und die unmittelbare Nachbarschaft, die Lage der Straße und des Gebäudes sowie die direkten Umgebungseinflüsse beschreibt. Je nach Anforderung und Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung neben harten auch weiche Lagefaktoren bedeutsam. Harte Lagefaktoren sind quantifizierbar, beispielsweise die Entfernung zum Bahnhof. Weiche Lagefaktoren sind subjektive Einschätzungen von Lagequalitäten. Dies wäre zum Beispiel das Milieu der Umgebung.
Baujahr und Fläche
Ein wichtiger Einflussfaktor ist das Baujahr der Immobilie sowie die Wohnfläche. Je nach Baujahr kann der Wert sehr unterschiedlich ausfallen. Es kommt weiterhin auch auf den Modernisierungsgrad an. Das ist besonders bei Altbauten sehr wichtig, da eine umfangreiche Sanierung den Wert immens steigern kann. Die Wohnfläche ist ein weiterer wertbeeinflussender Faktor bei der Immobilienbewertung.
Ausstattung
Immer wichtiger ist heutzutage der energetische Zustand eines Gebäudes. Dabei kommt es u.a. auf die Dämmung eines Hauses, den Zustand der Fenster und Türen sowie auf die Heizungsanlage an. Auch hier müssen Renovierungen und Sanierungen an unterschiedlichen Teilen des Hauses einzeln berücksichtigt werden. Auch die Ausstattung der Immobilie spielt eine wichtige Rolle. Von den Bodenbelägen bis zur Sanitäreinrichtung und besonderen Ausstattungsmerkmalen geht alles in die Immobilienbewertung mit ein.
Angebot und Nachfrage:
Wenn das Angebot an Immobilien die Nachfrage in der Region übersteigt, führt dies zu sinkenden Preisen. Man spricht dann von einem Käufermarkt.
Ist die Nachfrage nach Immobilien höher als das Angebot in der Region, so führt dies zu steigenden Preisen. Dies wird auch als Verkäufermarkt bezeichnet.
Ein guter Makler kennt die Märkte und hat damit auch das Angebot und die Nachfrage, aufgrund seiner Kundenkartei im Blick.
Finanzierungskosten
Zinsen haben einen großen Einfluss auf den Preis einer Immobilie.
In der Regel wird der Käufer beim Immobilienkauf durch eine Finanzierung unterstützt. Die Höhe der Zinsen hat Auswirkungen auf die monatliche Rate, welche der Käufer an die Bank zahlen muss. Die monatliche Belastung zur Finanzierung der Immobilie sollte lediglich 30 % bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommen betragen.
Welches Verfahren sich für die Marktpreisermittlung am besten eignet, hängt unter anderem von der Art der Immobilie und ihrem Marktumfeld ab. Zu den normierten Verfahren der Immobilienbewertung gehören das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren. Hier einmal die drei Preisermittlungsverfahren für Immobilien kurz erläutert:
- Vergleichswertverfahren: Schätzung des Immobilienwerts anhand ähnlicher Immobilienpreise in direkter Umgebung
- Sachwertverfahren: Berechnung des Immobilienwerts anhand des Bodenwertes und des Zeitwertes der Gebäude
- Ertragswertverfahren: Berechnung des Immobilienwerts auf Grundlage des Bodenwertes und des Gebäudewertes, auf Grundlage der Mieteinnahmen
Da ein durch das Vergleichswertverfahren ermittelter Wert das aktuelle Marktgeschehen widerspiegelt, ist die Vergleichsmethode meist die erste Wahl. Ein erfahrener Immobilienmakler ist dabei ein zuverlässiger Ansprechpartner für die Bewertung Ihrer Immobilie.
Diese können zum einen auf die von ihnen selbst vermarkteten Immobilien zurückgreifen, zum anderen haben sie Zugriff auf verschiedene Immobilien-Datenbanken, um somit eine geeignete Marktanalyse für die Lage Ihrer Immobilie durchzuführen. Als Quellen für aktuelle Marktdaten werden verschiedene Marktberichte, Marktforschungsdaten und Kaufpreissammlungen von Gutachterausschüssen genutzt. Durch den Vergleich mit solchen Marktpreisen bietet das Verfahren eine präzise Berechnung des tatsächlichen Marktwerts der Immobilie.
Für einen reibungslosen und schnellen Verkauf Ihrer Immobilie zu dem bestmöglichen Preis, ist ein realistischer Preis des Immobilienangebots ausschlaggebend. Eine zu hohe Preisvorstellung bringt Risiken mit sich, die den Verkauf hinauszögern können. Dazu zählen:
Schlechte Marktposition im Konkurrenzvergleich
Bei einer Marktanalyse, in der potenzielle Kaufinteressenten und ihre Makler die Immobilienpreise in der Region Ihrer Immobilie vergleichen, würde ein höherer Preis als das übliche Marktniveau dazu führen, dass sie Ihr Angebot gar nicht in Betracht ziehen.
Längere Verkaufszeit
Bei einer überhöhten Preisvorstellung besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Immobilie länger am Markt bleibt. Das kann zusätzliche Kosten bedeuten, wie beispielsweise monatliche Hypothekenzahlungen, Instandhaltungskosten und Immobiliensteuern.
Image-Schaden
Eine lange Inserat-Dauer kann auch zu Unsicherheiten bei potenziellen Kaufinteressenten führen. Sie könnten sich fragen, aus welchem Grund die Immobilie noch nicht verkauft ist und Probleme mit der Immobilie vermuten. In diesem Fall ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sie gar keinen Kontakt aufnehmen werden.
Schlechte Verhandlungsbasis
Sogar wenn es zu einer Preisverhandlung mit Kaufinteressenten kommt, könnte es sich für uns als Ihr Vertreter schwierig gestalten, den Preis zu rechtfertigen. Eine unüblich hohe Preisvorstellung würde unsere Verhandlungsposition schwächen.
Berufung auf marktübliche Standard Preisermittlungsverfahren
Mit einem realistischen Preis hingegen können wir uns auf die üblichen Verfahren zur Bewertung des Marktpreises berufen. Darunter fallen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Fazit
Folglich ist die richtige Bewertung des Marktpreises Ihrer Immobilie zu Beginn des Verkaufsprozesses von entscheidender Bedeutung für einen erfolgreichen Verkaufsabschluss und sollte mit Bedacht getroffen werden.
Ihr Kontakt zu uns
Sebastian Lembke
Immobilienwissen in Spanien
Sie möchten mehr darüber erfahren, wie Immobilienprozesse in Spanien ablaufen? Hier finden Sie umfassende Informationen rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien - verständlich erklärt und übersichtlich aufbereitet.