Mehrgenerationenvilla mit Büroetage und Blick auf den JungfernseePotsdam / Nauener Vorstadt

€ 4.900.000,–

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Standort Potsdam
Berlin-Wannsee
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+49 331 60 12 60
Objekt ID DC-POT6121-6
Kaufpreis € 4.900.000,–
Wohnfläche ca. 461 m² + weitere ca. 156 m² Bürofläche und ca. 226 m² Nutzfläche (Gesamt ca. 843 m²)
Grundstücksgröße ca. 2.868 m²

Lagebeschreibung

Die Nauener Vorstadt ist eine der meistgesuchten Lagen für hohe Wohnansprüche in Potsdam. Das sehr attraktive Wohngebiet entwickelte sich an den früheren Weinbergen des 18. Jahrhunderts zwischen Pfingstberg und Heiliger See. Vom damaligen Weinbau künden die Große und die Kleine Weinmeisterstrasse mit ihren Namen noch heute. Im 19. und in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts wurden vom Stadtzentrum her freistehende, teils hochherrschaftliche Villen und Mietshäuser vor allem für Offiziere und höhere Beamte erbaut. Es entstand ein geschlossenes Stadtbild von hoher Gestaltqualität, eingerahmt von weiträumigen Parkanlagen wie dem Pfingstberg mit dem Belvedere-Schloss und vor allem dem Neuen Garten am Jungfernsee mit Schloss Cecilienhof und dem Marmorpalais am Heiliger See.

Diese Struktur prägt das Viertel bis heute. Das ist ganz besonders in der wie eine Allee breit angelegten und als Sackgasse gestalteten Höhenstrasse der Fall, wo repräsentative Villen aus den zwanziger Jahren des 20. Jahrhunderts und zunehmend auch anspruchsvolle moderne Villen auf durchweg großen Grundstücken dem Interessenten gediegenes und ruhiges Wohnen im Grünen versprechen.

Die Höhenstrasse befindet sich in fußläufiger Entfernung (max. 10 min) vom Neuen Garten, dem Pfingstberg mit dem Belvedere-Schloss, Schloss Cecilienhof und den beiden Seen. In der gleichen Entfernung und eng beieinander am Mirbachwäldchen liegt das „Kulturzentrum“ der Nauener Vorstadt mit dem Fontane-Archiv (Uni Potsdam), dem Brandenburgischen Literaturbüro, der Gedenk- und Begegnungsstätte Leistikowstrasse und dem Lepsiushaus, wo regelmäßig Veranstaltungen stattfinden.

Die Erschließung ist gut bis sehr gut, der Bus 603 zum Platz der Einheit im Stadtzentrum startet in 350 m Entfernung. Mit dem Fahrrad ist die Innenstadt in 10 min zu erreichen. An der Puschkinallee liegt eine Tramhaltestelle. Das Volksparkcenter mit REWE, DM, Bio-Company, MBS, Jet-Tankstelle, MTU sowie der im Februar 2020 neu eröffnete ALDI-Markt liegen ca. 1 km entfernt an der zum Stadtzentrum bzw. nach Spandau führenden Nedlitzer Strasse (B 2). In der Nähe befinden sich die Leonardo-da-Vinci-Gesamtschule, die evangelische Kita und Grundschule Große Weinmeisterstrasse, die Kita Königskinder in der Höhenstrasse, die Fröbel-Kita Jungfernsee und die Grundschule Rote Kaserne Ost.

Das Restaurant am Pfingstberg, das Restaurant „Laubenpieper“ und das Brauereirestaurant Meierei mit Biergarten am Jungfernsee sowie die Anlegestelle der Weißen Flotte und des Wassertaxis sind ca. 500 m entfernt. Es fehlt nur noch die Wiederöffnung von Schloss Cecilienhof als Hotel, Restaurant und Café.

Autobahnanbindung an die A 115 zwischen Berliner Ring und Wannsee besteht über die ca. 2 km entfernte Nuthestraße als mehrspurig ausgebautem Autobahnzubringer. Von dort sind es ca. 30 min zum Kurfürstendamm und zum Flughafen Tegel sowie ca. 45 min zum Flughafen Schönefeld bzw. zum BER. Nach dessen Eröffnung sollen die Bahnverbindungen ab Potsdam HBF nochmals verbessert werden.

3D Rundgang

Objektbeschreibung

Gebäude wie dieses mit seiner stimmigen, klassischen Landhausarchitektur der zwanziger Jahre und seinen vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten wie z.B. Mehrgenerationenwohnen oder Wohnen und Arbeiten unter einem Dach sind auf dem Potsdamer Grundstücksmarkt sehr rar:

• eine Klassische Hauptwohnung mit repräsentativer Beletage im Hochparterre und Schlafbereich im Obergeschoss, ohne Baumaßnahmen auch getrennt als zwei Wohnungen nutzbar
• zwei sehr attraktive kleinere Wohnungen im Dachgeschoss mit Atelierfenster zum See bzw.
in eigenständigem Anbau (ehemals Küche und Personaltrakt)
• eine voll gewerblich nutzbare Büroeinheit im Souterrain mit eigenem Eingang und Zugang zum Hof
• eine beheizte Doppelgarage im Haus, weitere Garage für zwei PKW, Fahrräder, Gartenbedarf usw. im Hof.

Das nach Südosten ausgerichtete Anwesen ist aufgrund seiner Großzügigkeit (Grundstücksfläche ca. 2.868 m²) und mit seinem parkartig angelegten Garten mit Gartenhaus, Sitzplatz und Boulebahn am besten für Selbstnutzer geeignet. Mit drei bzw. vier separat erschlossenen und abrechenbaren Wohneinheiten (Wohnfläche insgesamt ca. 461 m²), einer vollgewerblich nutzbaren Büroeinheit von ca. 156 m², einem flexibel nutzbaren geräumigen Kellergeschoss mit großem, beheizten Mehrzweckraum von ca. 19 m², Werkstatt, Heizraum, Lagerräumen, Aufzugsraum, zwei Garagen und einem Hof ist es ein Raumwunder und z.B. als Wohn-/Bürohaus oder als Mehrgenerationenhaus, ggf. mit Personal, aber auch zur teilweisen Vermietung geeignet. Es bietet nach umfassender Sanierung und Umbau 1995/96 mit einem durchgehenden zweiten Treppenhaus mit integriertem rollstuhltauglichem Aufzug (8 Personen, 630 kg) und zentral gesteuerter elektrischer Rollladenanlage sowie dreifach verriegelten Türen hohen Komfort, guten Schutz und Zukunftssicherheit.

1928/29 wurde das Haus von dem seinerzeit in Potsdam sehr aktiven und heute noch renommierten Architekturbüro Otto von Estorff und Gerhard Winkler für Erich Graf von Schwerin erbaut und fand sogleich Aufnahme in eine Publikation über diese Architekten in der Reihe „Neue Werkkunst“. Dieses Architekturbüro prägte die Potsdamer Baugeschichte in seiner Zeit mit und zeichnete dort für 56 Gebäude verantwortlich, von denen die meisten – dieses jedoch nicht – unter Denkmalschutz stehen. So weist das Haus die für von Estorff/Winkler typischen Elemente heller Putz, Klinkersockel, grüne Klappfensterläden und Biberschwanzdeckung auf. Ein ganz besonderes Merkmal ist das steile Dach mit hohem First, das dem Haus eine dynamische Note verleiht. Viele historische Stilelemente wie die Kastendoppelfenster, Türzargen und Türblätter mit Originalbeschlägen, Fußböden und Einbauschränke wurden aufgearbeitet. Das Haus ist über den geräumigen Hof mit elektrisch betriebenem Tor stufenlos erreichbar. Die Gesamtfläche des Hauses incl. Verkehrsflächen, Nutzflächen (z.B. Heizraum) und Garagen beträgt ca. 843 m².

Hauptwohnung im Erdgeschoss (ca. 216 m²):

Der mit Keramikfliesen mit Salamandermotiv gerahmte Eingang zur Hauptwohnung im Erdgeschoss führt über den Windfang und das weite Entrée mit schwarz/weißen Originalfliesen zu den repräsentativen Wohn- und Funktionsräumen:

• Wohnzimmer mit anschließendem Wintergarten und neuem Tunnelkamin zum
Esszimmer/Wohnzimmer; von dort Zugang zur Wohnküche mit Anschluss zum zweiten Treppenhaus
• Arbeitszimmer, Nebendiele (Garderobe), WC, neu eingerichtetes Badezimmer (mit WM und WT-
Anschluss) und Zugang zum Büro im Souterrain über eine Wendeltreppe
• Zugang zum Obergeschoss über eine wunderschöne, dreiläufige Treppe mit Wendepodest

Die 1995/96 eingebauten Parkettböden wurden, erstmals herausgenommen, neu abgezogen und geölt, Fenster, Türen, Wände und Decken überholt und frisch gestrichen.

Bitte lesen Sie den Text weiter unter dem Reiter "Ausstattung".

Ausstattung

Eine große Gartenterrasse im Erdgeschoss verbindet die Hauptwohnräume, den Wintergarten und die Wohnküche. Im Sommer ist das besonders wertvoll, wenn die elektrische Rolladenanlage neben ihrer Einbruchsschutzwirkung als Verschattungsanlage für eine angenehme Raumtemperierung sorgt. Eine weitere Terrasse auf der Südseite des Wintergartens und zwei entsprechende Balkons im Obergeschoss bieten Frischluftgenuss mit hoher Privatsphäre und wunderschöner Aussicht zum Garten und zum Jungfernsee.

Obergeschoss (ca. 134 m²):

Das Obergeschoss kann wie bei der Erbauung des Hauses vorgesehen als Schlafbereich der Beletage genutzt werden. Eine nachträglich in der Diele des Obergeschosses direkt vor das Geländer gesetzte Trennwand mit abschließbarer Tür sorgt heute für eine bessere akustische Trennung der Dielen in EG und OG und macht eine Kindersicherung für die Verbindungstreppe entbehrlich. Durch diese Trennung kann das OG auch ganz einfach als eigenständige, lichte und charaktervolle Wohnung genutzt werden. Sie ist über das zweite Treppenhaus separat erschließbar und verfügt über:

• zwei Schlafzimmer mit eigenem Bad
• ein Schlaf-/Gäste-/Kinder-/Arbeitszimmer mit sep. WC, WB und WM-Anschluss
• ein Wohnzimmer mit hist. Einbaumöbeln und neuem, verglasten Kamin sowie Balkon mit Traumaussicht zum Garten und zum Jungfernsee
• eine große und helle Wohnküche mit ca. 31,95 m² mit allen Anschlüssen für den Einbau einer Küchenzeile; dieser Raum kann wieder einer Nutzung als Schlafappartement für die Beletage zugeführt werden.

Das Obergeschoss wurde komplett renoviert.

Dachgeschoss (ca. 59 m²):

Diese sehr attraktive Wohnung wurde gerade freigezogen und ist deshalb unsaniert. Sie eignet sich bestens für die eigenständige Unterbringung von Angehörigen, Hausangestellten oder zur Vermietung und verfügt über:

• eine Diele
• einen großen Wohn-/Essbereich mit Einbauküche und verschattbarem Atelierfenster mit
grandioser Aussicht zum Garten und zum Jungfernsee
• ein Schlafzimmer und
• ein Duschbad

Souterrain:

Voll gewerblich nutzbare Büroeinheit mit ca. 156 m² (Baugenehmigung von 1994, heute im reinen Wohngebiet des Bebauungsplans Nr. 60 nicht mehr möglich) mit vier Büroräumen, WC D/H, vollausgestatteter Büroküche, Archivraum, EDV/TK-Kanälen im Fußboden, hochwertigen Glasschiebetüren in 2 Räumen mit dahinter liegenden Regalen, robustem Filzboden, Isolierglasfenstern und hochwertiger Isolierung gegen Kälte und Wärme (Foamglas) für ein angenehmes Raumklima. Über eine Wendeltreppe kann das Entrée im EG direkt von einem der Büroräume aus erreicht werden. Eine vollständige Trennung vom EG ist ebenso möglich. Vom Büro aus besteht auch eine Verbindung zum zweiten Treppenhaus. Die Räume sind in sehr gutem Zustand.

Historischer Anbau (ca. 52 m²):

Die seit dem 05.12.2019 freie Wohnung ist derzeit unsaniert.

Die Wohnung verfügt über:

• zwei Zimmer
• ein Duschbad mit WC und WM-Anschluss
• eine kleine Küche
• manuell betriebene Rollläden

Diese Wohnung wirkt wie ein an die Villa angebautes, eigenständiges Häuschen mit Außenfenstern ringsherum und ist deshalb sehr begehrt. Sie reicht bis zur Straße und wird über eine Treppe vom Hof aus erschlossen. Eine Verbindung zur Villa besteht nicht, die Eingangstür liegt aber direkt neben einem Zugang zum zweiten Treppenhaus der Villa. Auch hier können also wie bei der Wohnung im DG Angehörige oder auch Hausangestellte optimal untergebracht werden oder eine Vermietung erfolgen. Die Küche und ein Zimmer können zu einer attraktiven Wohnküche zusammengelegt werden.

Bitte lesen Sie den Text weiter unter dem Reiter "Sonstiges".

Sonstige Angaben

Garten:

Der terrassenförmig gestaltete Garten mit ca. 1.800 m² Fläche wurde 1995/96 komplett neu angelegt und ist seither zu einer herrlichen parkartigen Anlage herangewachsen. Er bietet drei verschieden große Rasenflächen, von denen zwei eben sind und sich deshalb besonders als Spielflächen eignen. Die dritte mit ihrer dem Gelände folgenden Neigung ist die zentrale Drehscheibe des Gartens mit einem alten, sehr fruchtbaren Walnussbaum.

Der Garten bietet mit seinem Prachtstaudenbeet, vielen anderen Beeten u.a. mit Azaleen, einem großer Rhodendronstrauch, seinem Wegenetz, seinem schönen Vorgarten und nicht zuletzt mit seinem Gartenhaus mit großem, sonnigen Sitzplatz eine hervorragende und intime Aufenthaltsqualität. Eine Boulebahn lädt zum Spiel unter den Nadelbäumen ein. Fruchtbare Obstbäume, ein zweiter Walnussbaum, Zierhölzer (Weißdorn, Rotdorn, Zierapfel, Felsenbirne usw.) sowie diverse andere Gehölze und Bäume runden das Bild ab. Alter Baumbestand rahmt Villa und Garten ein. Besonders im Sommer ist der Garten eine grüne Oase. Er verfügt mit zwei eingewachsenen Betonboxen mit Holztüren über weitere Lagerkapazitäten. In einer der Boxen befinden sich Ersatzbaustoffe für Haus und Garten, die zweite steht leer und kann z.B. für Gartenmöbel genutzt werden. Eine zentrale Bewässerungsanlage wird seit dem Versiegen des Brunnens mit Stadtwasser betrieben.

Faktenzusammenfassung

Objekt ID DC-POT6121-6
Kaufpreis € 4.900.000,–
Wohnfläche ca. 461 m² + weitere ca. 156 m² Bürofläche und ca. 226 m² Nutzfläche (Gesamt ca. 843 m²)
Grundstücksgröße ca. 2.868 m²
Zimmeranzahl 12
Baujahr 1928 /29
Stellplätze 2
Anzahl der Garagenstellplätze 2
Heizung Zentral
Energieausweisart Bedarfsorientiert
Endenergiebedarf 149.00 kWh/(a*m²)
wesentlicher Energieträger Gas
Klasse E
Käuferprovision 6,96% inkl. MwSt. bezogen auf den beurkundeten Kaufpreis
Inhaltlich verantwortlich DAHLER & COMPANY Berlin-Wannsee

Dahler & Company // Berlin Wannsee

Königstraße 48a // 14109 Berlin-Wannsee,
Tel: +49 30 80 40 90 60 // Fax: +49 30 80 40 12 49

Öffnungszeiten:
Mo. - Fr. 10.00 - 18.00 Uhr
Sa. und So.: Nach Vereinbarung

DAHLER & COMPANY Berlin Wannsee
Franchisenehmer der DAHLER & COMPANY Franchise GmbH:
Westpalais GmbH
Geschäftsführender Gesellschafter: Peyton Robert Neubauer

USt.Id.: DE311405783
Aufsichtsbehörde nach §34c GewO: Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin - Abteilung Finanzen und Wirtschaft, Unter den Eichen 1, 12203
Berufskammer: IHK Potsdam

§34c Erlaubnis durch die Stadt Potsdam vom 02.03.2017

Verbraucherinformationen:
Online-Streitbeilegung gemäß Art. 14 Abs. 1 ODR-VO: Die Europäische Kommission stellt eine Plattform zur Online-Streitbeilegung (OS) bereit, die Sie hier finden: http://ec.europa.eu/consumers/odr

Transparenzpflichten Standort Berlin Wannsee (PDF)

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